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| 2016-12-05 曲线救王石？ 深扒万科恒大深深房三角恋的关键先生 摘要【曲线救王石？深扒万科恒大深深房三角恋的关键先生】2016年10月14日，深深房(000029.SZ)发布《重大资产重组公告》称，拟通过发行代价股及/或支付现金 向广州凯隆置业购买恒大地产100%股权。交易完成后，凯隆置业将取代深圳市投资控股成为深深房控股股东。 2016年10月14日，深深房(000029.SZ)发布《重大资产重组公告》称，拟通过发行代价股及/或支付现金向广州凯隆置业购买恒大地产100%股权。交易完成后，凯 隆置业将取代深圳市投资控股成为深深房控股股东。 中国恒大(3333.HK)方面的公告披露了更多信息：双方拟在未来7个月的排他期内敲定交易细节；凯隆置业承诺2017-2019年销售额分别不低于4500亿、5000亿 和5500亿元，净利润分别不低于243亿、308亿和337亿；恒大地产将引入约300亿战略投资。 在拆分旗下地产业务注入深深房的同时，恒大亦不断增持万科。根据11月29日公告，恒大已累计购买万科总股本的14.07%，总代价为362.73亿。 万科、恒大、深深房构成一个有趣的“铁三角”，万科控制权被多方争夺、恒大想在A股借壳，风云际会，实力最弱的深深房成为“关键先生”。 “有形之手”隐现 深圳国资委觊觎万科控股权已久，拟通过深圳地铁公司注入资产的方式成为万科第一大股东却遭宝能、华润的反对。按当时的股权结构，深圳地铁重组万科的议案 根本无法获得临时股东大会批准。 恒大借深深房的交易对手“深投控”(持有深深房63.55%)，非常可能替代深圳地铁参与争夺万科第一大股东地位。此番博弈中，持股比例已经飙升至10%以上的恒大 成为举足轻重的角色。 对恒大来说，鱼与熊掌不可兼得，尽管与深深房和万科同时发生关系，却不可能通吃。更重要的是，深深房控股股东是深圳市国资委，其资产重组方案必须取得政 府批准。 这种局面下，“恒大替市政府出手收集万科筹码，换取重组深深房的批准”，这个“传言”有相当大的可能性。 分析谁把万科股票卖给恒大也能给“恒大深圳市政府交易”之说提供一些佐证。 散户手里的筹码已经不多而且万科A近来走势涨跌互现，说明恒大并没有一味地“扫货”而是逢低吸纳。事实上，恒大手里相当一部分股票来自大宗交易，仅11月 29日当天就成交3笔共4.4亿股。 谁持有上亿股万科、谁在上亿股地卖万科？ 一心想控盘万科的央企华润不会卖，宝能系持股不到6个月不能卖，剩下持股过亿又有可能出售的机构只有安邦、万科管理层及证券基金公司了。他们都不是单纯 的财务投资人，愿意将筹码交给恒大多半是“有形之手”协调的结果。 假如深投控得手，王石在万科的职业生涯或许会有转机。 长不大的“婴儿” 深深房曾是深圳国资委旗下的优质资产。30年过去了，却发现它是一个长不大的婴儿，成为父母的“心病”。 深深房前身成立于深圳特区诞生的第二年——1980年。 当年深圳市政府只给了45亩地，没给一分钱。深深房拿这块地作为出资与港商合作开发外销房，积累了少许原始资本，更重要的是学会了卖楼花、按揭这些在今 天司空见惯的玩法。 其后，深深房把赚到的钱投入新楼盘的开展，还涉及许多领域，如物业管理、施工安装、餐饮、贸易、旅游酒店等等。 经过12年的“滚动发展”，到1992年7月31日，深深房净资产达到8.45亿元。 1993年，深深房在深交所发行1.12亿新股、募集资金4.26亿元，成为A股最早上市的房地产公司之一。 多元化，办“千货公司”是当时深圳企业普遍奉行的经营理念，什么赚钱干什么，万科也曾经如此。而且，早年证券监管当局也不懂得应当过问什么。 到了1993年，万科已经脱离“战略混沌期”，从多元化转向专业化，而深深房却乐此不疲。1993财年，深深房区区9.62亿营收来自七、八项业务：房地产、房 屋租赁、建筑施工、物业管理、旅游酒店、饮食服务…… 下表是深深房1993年报中披露的分行业收入情况。 不怕不识货，就怕货比货，货比货得扔。1993年深深房营收相当于万科的89%，2000年这个比例降至23%，2015年，深深房营收仅为万科的1%。 深深房半死不活已经一、二十年，如果是民营企业早卖壳了。深圳市政府以深深房换取对万科的控制权确实划算。#等的就是这一天# 深深房值钱的只有壳 “深耕”深圳30年，深深房营收规模偏小，盈利能力弱。 1、营收小而散 2015年，深深房21.6亿营收由三大主营业务构成：房地产、工程施工、物业管理。 深圳是房地产公司的福地，诸多上市房企发祥于此。深深房大股东又是深圳市政府，混了30年才做到每年十几亿房地产销售额。要知道今天的深圳随便一个楼盘 都能卖几十亿，深深房不知用什么方式把营收“压”到这么低！ 已至而立之年的深深房还很“恋家”，20015年有99%的营收来自深圳。 2、盈利能力弱 2015年，深深房21.6亿营收中只有14.5亿来自房地产业务，其余来自工程施工、物业管理等“杂项”。 2015年，房地产业务毛利润率为46%，净利润率约为20%；工程施工、物业管理净利润率几乎为零。 深深房根本就是深圳市政府养的“壳”，值钱的也只有“壳”。
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