中国经济现在发展不顺利，原因很多！其中的关键是房地产这个经济最大的引擎没有了动力，出口，投资，消费是经济发展的三大因素，这个大家都清楚，我们以前都是
依靠房地产的发展把各地的基础设施发展的很好，一个地方只要发展了一个楼盘，道路也变宽了，周围的环境也变好了，如果有了一定的入住率，整个地区的经济就会变好
了，所以，如何发展好房地产是各个地方政府的首要任务，但是同时，我们的高层也知道房价不能太快的上涨， 2016年12月14日，中国的高层就提出了“房住不炒”的原则，其实
我们的高层就已经认定了，2016年的房价是高的了，不能再涨了，更不能以炒作的方式进入房地产了， 但是2017年美国特朗普上台了，2018年3月就开始贸易战，科技战，
说老实话，无论是高层和普通的民众，对于和美国的贸易战是没有经验的，所以，说本来2018年就要对房地产下手调控的，但是因为中美的贸易战而暂停了，这给了房地产
企业进一步扩大负债， 吹大了房地产的泡沫，所以，目前来看2018年以后买入的房产，大概率目前都是亏损的！目前各种媒体对于中国的房地产是悲观的，有人认为中国
不会处理房地产的危机，笔者认为这是错误的想法，因为中国的改革开放已经40多年了，时间不长但是我们呢至少经历了三次比较典型的房地产危机，让我们看一看我们的
经验：
第一次，海南房地产危机：
1988年，海南脱离广东独立建省，1988年8月1日，海南公布了30条，大胆提出了资金自由进出，境外人进出自由，货物进出基本自由。资金借势开始在房地产开始了炒作，
1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年，全省房地产投资就达到了87亿元，房地产一路飙升，1991年海南省的平均房价是1400元/平米，1992年，就猛增到5000元/平米
，而当时全国的商品房均价只有995元/平米，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内，所以，当时一个只有600万人的小岛房产均价已经是全国均价的5倍
以上，没有办法，1993年6月23日，中央宣布终止房地产公司的上市，全面控制银行资金进入房地产，没有了资金，海南全省的“烂尾楼”高达600多栋，达到1600万平方米，
一度拥有全国10%的积压商品楼，这是中国在改革以后的第一次房地产危机，最后房价降到了1200元才逐渐见低，从哪里来的又回到了那里，但是在1998年以前没有房地产
贷款的政策，所以参与炒作的主要是企业，只有少数的个人，对于整个国家的影响不大。
第二次，温州房地产泡沫：
如果说海南是在1998年房改前的房地产危机，那温州房地产是典型的全民炒作的结果，2000年开始，在全国出名的温州炒访团就开始了房产的炒作了，2003年8月12日，
国务院下发18号文件，把房地产定位为支柱的产业，土地财政拉开大幕了，而温州的民间资金早早就开始了房地产的炒作，1998年到2001年期间，温州把当地的房地产
从2000元/平米升到了7000元/平米，2010年的时候，温州下辖的县级市瑞安，新房的开盘价已达到了3万元，2011年温州的房地产均价达到3万元，结果是泡沫破了，而
2011年全国商品房和住宅的销售均价分别为5377元/平米和5011元/平米， 因为温州是典型的利用银行资金炒作房地产，所以温州的经验是我们最好的榜样，对于温州
的地产危机，我们有经验，从2011年直到2015年，经过4年时间才见底，从官方发布的二手房数据，从2011年2月到2015年2月，温州的房价最高下跌32.6%。然后2015年以后
随着全国的房价上涨才逐渐上升。
第三次，环京楼市的下跌：
北京的近邻是燕郊，燕郊是京都重镇，因为春秋战国地处燕国的城郊而得名，“天子脚下，御驾行宫”说的就是燕郊，这里离天安门东30公里，2009年燕郊的房价只有5000元到
7000元左右，2011年的时候，燕郊的房价在8000元左右，而北京大约在2万左右，在2014年北京达到了4万元，燕郊达到了1万元，巨大的差距让燕郊的房价在2015年开始了疯长，
到2017年4月达到了3万元，如果不管就会失控的，因为80%的购房者是投资的，国家出台了限购政策，必须是燕郊的人才可以购买，这是人为的限制，其实这是没有办法的
事情，目前燕郊的房价腰斩了，但是，这是人为限制的结果，从使用的角度，其实只要交通通畅，完全可以住在燕郊呀，未来只要放开了限购就没有问题了。
这三次危机是我们国内过去的经验，在国际上也有经验可以借鉴，那就是2008年美国的次贷危机造成的地产危机，我们看看美国著名的标普-凯斯希勒指数的走势，见下图：
我们可以看到美国的房价从2006年6月的高点用了3年时间下跌到2009年3月，然后就逐渐见底了，但是在底部走了3年的时间，直到2012年1月美国的房价才再次上涨，所以
，正常的下跌大约是3年到4年的时间，美国的房价见底用了整整6年时间，全国平均大约下跌27%，然后美国的房地产走了10年的大牛市！
回过头我们看看这次中国的房地产调整，笔者说过2016年12月14日，高层第一次提出了房住不炒，这是高层第一次对房地产发出的警告，为什么？2017年1月全国住房均价
大约是7614元（数据来自网络），但是当时的北京房价达到了5.8万元，这显然是全国的7倍了，这个泡沫太大了，但是由于2018年3月的贸易战，高层就不得不放缓了调控的力
度，结果就是2021年10月，全国的住房均价达到了0.97万/平米，而北京的房价大约为59182元，所以北京的房价在这期间还是比较平稳，但是也是全国均价的6倍了，泡沫是
巨大的，目前从2021年10月算起，至少要到2024年底才能有见底的可能，如果按照美国的调整周期，还会长一点，大家要有耐心，这次调整是全国性的调整，也是1998年房改
后的一次真正的调整， 没有什么可怕的！人家可以承受6年的调整，中国也可以！
我们回头看，如果在2017年的全国房价在7614元的时候能控制住，以笔者所在的二线城市为例，2017年的房屋均价只有1万元左右，而2021年10月变成了1.6万元，这两年
多的调整到了2024年1月为1.3万左右，显然2024年还要继续调整，对于2018年以后的卖方都要承受房价的调整了，这是没有办法的，未来中国的房地产还是会发展的，但是应该
是住房条件越来越好！对于中国的发展还是应该有信心的！
作者：大卫
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