| 首页 | 股票 | 期货 | 投行 | 债券 | 营销 | 基金 | 会计 | 风投 | 外汇 |
探索之声(DISCOVERY VOICE)
| 2024-03-05 中美金融战:第三季-反攻战(496)
这次房地产调整的代价 房地产是中国经济的支柱产业，尤其是在过去的20多年，不同的统计标准，房地产至少大约占中国GDP的25%以上（全产业链计算），但是自从2021年7月的全国 房地产的大调整对中国的经济影响很大，我们有必要对这次的房地产调整作个全面的分析，看看这次调整的代价有多大？我们应该如何应对： 首先，政府的卖地收入大幅度的减少了：1998年10月，中国开始了房改，从1998年到2023年底中国地方政府大约通过直接的卖地就得到80万亿人民币的收入： 1.1999年到2020年：土地的总收入为58.9万亿元，可以说是年年增加。 2.2021年的卖地收入达到高峰：8.7051万亿人民币，以后因为房价的下降，收入减少了。 3.2022年的卖地收入：6.6854万亿。 4.2023年的卖地收入：5.7996万亿，我们可以看到和高峰时期相比减少了近3万亿人民币。 其次，过去20多年，我们卖了多少房子：据有关数据大约卖了220亿平方米，总金额达到165万亿人民币。 第三，全国房地产的价值：按照任泽平团队的统计：2021年7月左右，全国城镇人均住房面积已经达到了34.7平方米，城镇化达到了64.72%，也就是大约有9亿人居住在城镇 中，2021年7月，全国的房屋均价大约是1.1万/平米，这样简单算来住房的总市值是343万亿人民币，这里面不包括农村的住房。 那这次房地产的调整代价是多大呢？至少在房地产链条上的三大主体都会受到影响： 第一：地方政府的卖地收入减少了：2023年的卖地收入比最高点减少了3万亿人民币，这个数据比2021年的高点是要减少34%的收入，这对于地方政府是非常大的， 第二：房地产商的日子不好过了，房价下跌30%，房地产商大概率是不能盈利了，关键是能否挺过去，因为理论上只要把这个时间挺过去了，就活了下来了。 第三：2017年以后的购房者会受到不同程度的损失，我们说这次调整应该在30%左右，从1.1万/平米的均价，大约调整到7700元/平米，当然我们也不希望如此深的 的调整，但是从我们的房价水平和国外的经验看，30%的调整是必须的，那是不是就是30%的总体损失了，2021年的住房总市值是343万亿，如果30%的调整，那 损失就是102万亿人民币，如果按9亿人计算，人均损失11.4万人民币，这个损失不小呀，但是我们不能如此简单的计算，因为我们的房子有许多是1998年以前建的， 是政府分配的房子，而商品房在2017年以前购入的是不会受到真正的损失的，而真正受到损失的是2017年以后购入的，见下表：我们可以看到2017年以后购入房产的 总损失：
所以，仔细计算一下，从总体上看房地产的财富是减少了１０２万亿人民币，但是真正的损失是看这次调整到什么位置，如果调整到２０１７年那就是２０万人民币的 实际损失，这应该是这次调整的极限位置，如果只是调整到２０１８年的水平，那只有７．５７６万亿的金额，不论是２０万亿还是７．５万亿，从总额看不算多，因为是 全国的损失，就算是２０万亿人民币，人均的损失是２．２万人民币，但是对于人们的信心的影响是非常大的，因为以前房价上涨可以让人们的信心增加，人们认为 他们的资产在增值，而现在在减值，这才是最为关键的。 那我们对于这次房地产的调整，应该采取什么策略： 首先，我们必须防止房地产的全面崩盘：最高的调整应该是３０％，超过就不能允许了，我们可以继续降低贷款利率，放开所有的限制，如果有必要用７折把所有市场 上的房子全部买入，各个城市建立住房管理机构，保证不会出现房价的崩盘，这是最后的方法，请注意美国在２００８年的次贷危机后也是大机构进场购房的。 其次，搞活股市让股市资金来支持房地产的发展：目前的股市市值大约是８０万亿人民币，如果我们搞好的股市，股票的市值变成１６０万亿人民币是可能。这等于 给市场８０万亿的财富，足以抵消房地产的损失了，这样人们的信心就来了！ 总之，这次房地产的调整是我们必须经历的，因为世界各国多次经历过房地产的危机，我们也没有什么例外，如果说我们在哪里有需要改进的话，２０２１年深圳房屋 参考价政策如果在２０１８年就出台，社会付出的代价就会小一些，但历史没有如果，这就是我们必须经历的，好在我们还有发展的空间，也有发展的工具，只要我们总结 经验，未来还是可以发展的！关键是要好好研究美国的经济发展经验！我们对于美国的发展研究还是太少了！天天说美国会发生金融危机，结果人家发展很好！我们的水平 还是差很多呀！
作者：大卫 郑重声明：爱凯恩咨询发布此信息的目的在于传播更多的信息，与本站立场无关。 |
| 关于我们 | 产品服务 | 征稿启示 | 免责条款 | 读者反馈 |
|
|