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探索之声(DISCOVERY VOICE)
| 2024-05-17
中美金融战:第三季-反攻战(502) 房地产政策底两大信号！ 中国经济目前面临许多问题，但最为重要的问题有一个，甚至目前是中国所有问题中最为关键的，那就是房地产问题，房地产问题有多重要？看看房地产在居民财产所占 的比例，看看房地产是许多企业的抵押物，看看土地收入是地方政府的主要收入比例吧，就知道房地产在社会的三大主体：居民，企业，政府没有哪一个可以离开房地产， 所以，房地产的重要性就没有必要讨论了，房地产未来不可能像以前20年那样成为主要的推动力，但还是社会的发展力量，因为虽然中国人目前的居住面积已经很高了，但住 房的质量还是不高的，让居民提高住房的质量还有很大的提升空间，更何况我们城镇化还没有完成，目前只有66%左右，理论上至少还有10%的增长空间，所以，2024年我们 已经到了稳定房地产的时候了，2024年我们要采取措施稳定房地产，笔者认为只要有两大信号出现，房地产的政策底就出来了： 第一大信号，首套房贷款利率降到3%以下： 2008年由于美国发生了次贷危机，美国利用次贷危机剪了全世界的羊毛，但同时美国的损失也不小，中国当时把所有房贷利率降到7折，同时我们提出了4万亿的投资方 案，现在回头来看，2008年的7折利率对于房地产是个福音，也确实启动了房地产，虽然经济有过热的情况，但总体来看是利大于弊，我们在2008年的大胆操作让经济稳定 下来了，现在的情况和2008年不一样了，但是稳定房地产是时候了，因为从2021年7月算起，经过3年的调整，大部分城市的房价有了20%-30%的调整了，笔者说过30% 的调整应该是这次调整的底，所以目前出台政策是时候了，目前出台也需要至少6个月的时间反映，现在我们也出台了1万亿的特别国债，下一步是尽快把利率降到3%以下，其实 目前有城市已经到了3.75%了，所以没有问题，但一定是对于第一套房才可以，最好应该限定是新房。 第二大信号，成立国有住房管理公司： 目前的房地产有两大问题，一个是已经建好的房子卖不出去，另一个因为各种原因已经卖出的房子无法交房（烂尾楼）， 其实这个问题国家必须出手了，我们可以下令 各城市成立住房管理公司，用7折的价格买入固定公司市场上无法卖出的已经建好的房子，这些公司必须有无法交付的房子，这样这些公司得到的资金必须固定用于解决 房屋的交付问题，规定时间必须完成房屋的交付，不能允许老百姓买了房子不交付的情况发生，这里面有个关键的问题是，国有住房管理公司必须规定首先完成烂尾楼 的问题，这个方法对于大的公司是可行的，比如：恒大公司。据说恒大有许多项目没有交房，而老百姓已经在2年前贷款买了恒大的房子了，解决的方法简单，地方政府 按市价的7折买入恒大没有卖出的房子，当然这样这些房子恒大就不能赚钱了，没有办法这对于恒大就是一种惩罚，政府把给恒大的资金存入特殊的帐号，专款给恒大完成 烂尾楼的建设，保证完成已经卖出的房子的交付，通过这样的操作，大部分的烂尾楼就能解决，当然这样一来，恒大最后会产生一定的坏账，比如20%-30%的坏账， 但是，这就没有办法了，作为政府就必须承担这个坏帐了，关键是政府用7折购入了恒大的资产，未来如果房价上涨了，这些资产也会增值的，所以，长期看，这些资产 也会有一定的增值， 关键是通过这样的运作，市场上的房价就稳定了， 同时烂尾楼的问题就解决了，至少大规模的烂尾楼就不存在了， 至于小公司的问题可以用其他的 方法解决，比如一个公司只是开发了一个项目，现在烂尾了，这种情况不太好解决，只能走法律的程序了，但对于社会的影响较小，可以通过市场的方法解决，最为简单的方 法就是让这个小公司破产，然后拍卖，让新接受方重新建设，其实也是有办法解决的。 其实这里有个问题要搞清楚，那就是国家收购房产的价格，因为如果不合理会造成各种腐败和暗箱交易，为了防止出现各种道德的风险，笔者认为，这也是有办法解决的， 首先我们要搞清我们的第一目的是解决烂尾楼的问题，所以，首先我们就把第一批要解决的烂尾楼名单列出来，比如一个城市第一批准备解决10个烂尾楼，我们就要评估 一下这10个烂尾楼需要多少资金，比如需要10亿的资金，同时这10个烂尾楼对应的10个公司也必须有没有卖出的房子（土地），国家买入这些房产，但是国家一次只能供 给5亿，这样让这10个公司来竞争这5亿资金，也就是通过投标来得到这个资金，而标书就是保证用这些资金可以解决多少烂尾楼的问题，谁的房价低，谁解决的烂尾楼多，国家 就买哪个公司的，国家有评估小组来决定， 得到的资金必须能解决5个烂尾楼需要的资金， 国家一方面解决了烂尾楼的问题，另外也帮企业消化了一部分卖不出的房产，这样经 过一段时间，烂尾楼的问题就解决了，也防止了道德的风险，一切都是是公开的！防止暗箱的操作。 烂尾楼的解决对于提振居民的信心有很大的帮助，也体现了契约的精神，因为烂尾楼无论是什么原因都是没有道理的，烂尾楼的原因很多，但是政府和开发商甚至银行都有责任， 唯一没有责任的是购房者，可唯一真正受到损害的就是购房者，这是没有任何道理的！ 笔者认为，只要这两项政策推出了，房地产的政策底就出现了，经过大约6个月的时间，基本就可以稳定住房地产市场，未来几年只要房价不快速的上涨，我国的房地产就完成了软着 陆了！
作者：大卫 郑重声明：爱凯恩咨询发布此信息的目的在于传播更多的信息，与本站立场无关。 |
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