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探索之声(DISCOVERY VOICE)
| 2017-04-20 中美金融战:第二季- 防御战 (89)
中国房价疯狂不简单！ 北上广深和部分二线城市的房价快速上涨，逼得政府出台了各种政策，限购，限贷又开始了限卖，这是世界上绝没有的事情！那为什么中国的房地产总是出现如此 怪相，到底原因是什么呢？ 1.首先, 中国的房地产疯狂的背后是政府的“作为”。 没有政府在源头（土地）的推波助澜，中国的房地产是不会如此疯狂的，就以北京为例，2016年北京的房价疯涨， 可是政府的供地反而减少了，同时银行的信贷拼命贷给了房地产，这等于为房地产开始了饥饿营销的同时，又大做广告，又借钱消费，你说不火都难呀！所以政府 的行为是关键，其他的都是次要的。也就是说政府对于房价的上涨原因是非常清楚的，只要政府想做的事情，在中国可以说是完全可以做到的。大家千万不要被假象 蒙蔽了！以前是政府不想真的打压房价，这才是根本！ 2.房价上涨的目的是为了锁住货币的流动性： 中国在2016年因为美元的升值结果是人民币的相应贬值，人民币一贬值，外汇的流出就加快了！结果是中国的外汇储备在2015年到2016年两年时间减少了1万亿 美元，如果考虑这期间外贸顺差中国的外汇减少就更多。为此中国采取了许多的措施：（1）在离岸市场收回人民币。从2万到3万亿人民币减少到5000到6000亿人民币。 这让人民币国际化的步伐放慢了。（2）资本加强管制，大额外汇不好出国了。（3）在外汇市场打击人民币的空头。（4）紧跟美元的加息步以防止利差缩小。但是就 是这样还是不够的，因为人民币太多了，2017年3月M2达到了160万亿左右，这是大约为23万亿美元，而 我们只有3万亿美元，只是个零头，如果出现恐慌就显得太少了！ 所以就要想办法把这些钱锁住，唯一的地方就是房地产，为此在2014年10月开始房地产的所谓去库存，把房价拉了起来！到2016年10月用2年时间把一部分资金吸引进了 房地产，从银行的数据我们可以看出：2015年的个人住房贷款额为 2.66万亿。 2016年的个人住房贷款额为5.69万亿。倒过来计算我们可以得出：这两年个人的住房首 付付出了3.5万亿人民币，同时个人住房贷款增加了8.35万亿人民币，这都是冻结的流动性。大约有10万亿人民币被冻结了！否则人民币的汇率是无法稳定的，因为买房 的人都是有流动资金的，这就是房价上涨的另一个目的。尤其是北上广深的上涨，因为大部分的流动资金都是在大城市，不冻结大城市的资金是不行的！这也就解释 了北上广深的房价疯涨了。大家一定要看到本质，北京的房价在一年内疯涨1倍，这等于原来500万的房子，现在变成1000万了，同样是30%的首付就从150万到了300万， 多冻结了150万，这就把资金冻结了！否则是无法保证这些资金到处乱跑的，人民币汇率和通货膨胀都不好控制呀！ 现在突然发出了限贷，限购，限卖，这三限就是为了冻结这一部分资金，也就是说希望这些资金不要出来了！5月以后会看到效果的！大家不要着急！ 3.中国不敢推房产税！ 有人说，为什么中国不采用全世界都采用的房产税？因为中国不希望房地产崩盘，大家想想一下，如果北京推广房产税，那一个3居室目前值1千万，即使1%的房产税 也要10万，如果像美国3%的房产税就是30万，这等于什么概念？房地产必定崩盘！那样不符合高层的意思！所以大家就是只听见楼梯响人就是不下来，这才是根本！ 高层要把资金冻结住就必须把房价冻结住！不能崩盘！如果真的崩盘了，那就会出现大的经济动荡了。 综上所述，中国的房地产是金融工具了，根本就 不是简单的房产问题！懂得这个道理就知道目前的房价疯涨原因了，我们 也就见怪不怪了！如果用西方的标准来 对比和分析中国的房地产，那就会百思不得其解了，这也是西方经济学家大肆唱空中国房地产的原因，不同的情况得出不同的结论。 作者:大卫 |
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