| 首页 | 股票 | 期货 | 投行 | 债券 | 营销 | 基金 | 会计 | 风投 | 外汇 |
探索之声(DISCOVERY VOICE)
| 2017-07-28 中美金融战:第二季- 防御战 (109)
从宏观上：对比中美房地产市场！ 房地产这个话题在中国已经被谈烂了！这十几年来房地产可以说是社会的最大话题，称之为”话题之王“不为过，笔者也不能不谈，因为无论是中国和美国，房地产 都是一个绕不过的话题，2008年的美国次贷危机就是起源于房地产，而90年代日本的房地产泡沫破裂也是一样，现在中国的房地产更是世界上最大的泡沫，中国的房地产 泡沫如果破灭了，搞不好问题非常严重！所以，我们有必要对比一下中美的房地产市场，看看到底中国的房地产泡沫有多大，由于各个城市的情况不同，在中国一线 城市大的泡沫最大，而二线有轻度的泡沫，三四线城市有大量的库存，同时中国的广大农村房地产因为不是商品房，不具有流通性！所以，笔者只能用中国的城市居民 住宅与美国的住房来对比，这样一来才有可比性！也比较可行！ 请看下表：
我们可以得出结论，中国的城市人均的住房价格大约为27.45万人民币，而美国的人均住房价格为8.47万美元，大约为59万人民币。 也就是说美国的人均住房价值只有中国的2.16倍，这显然有问题，因为美国的人均收入要比中国高很多，因为笔者没有考虑中国的农村人口，中国人均GDP按汇率 只有美国的1/6，这就说明了问题非常大了， 显然中国的房价太高了！按照中国人目前的收入是无法负担现在的房价的，高出多少不好计算！因为中国各地的房价不 均衡，但是我们发现人民币的实际购买力要高于名义汇率，所以我们只能用宏观的方法，为了让中国的房价更加真实，就按ＩＭＦ的计算方法，２０１６年按购买力 计算中国的ＧＤＰ大约为21.14万亿美元，中国人均收入按ＰＰＰ计算大约为１．４６万美元，２０１６年中国居民可支配收入为２３８２１元，其中城市的人均收入 为３３６１６元，农村为１２３６３元，这样我们可以简单算出城市的人均收入按PPP计算大约为2.06万美元(估算），这是按购买力平价计算可能更为合理！也就是 大约１４万人民币的人均收入！这样计算中国城市人均住房价值大约为年收入的２倍．（２７．５/１４＝２）而美国的人均收入为５．77万美元，而人均住房价值 为8.47万，这等于人均收入的１.46倍，也就是说中国的房地产即使按最高的购买力平价计算中国的房价也是 高的，大约高出：（２－1.46／２＝27％，也就是说至少中 国城市的房价大约有27%的泡沫，也就是说全国城市房价大约有３０％的泡沫．当然有人说你这样计算不科学，是的！但是，中国的房地产市场是非常复杂的，1998年 以前是国家分配住房，所以中国的房地产市场就非常复杂了，只能用高估的方法计算，就是用PPP的高估方法计算，中国的房价也是太高了！ 那中国的房地产是不是如果降价就会出现危机呢？笔者认为还不至于！原因如下： １．.中国的房地产发展不平衡：一线和部分二线城市的高房价是高的，但是毕竟较少，所以还是可控的，但同时大部分的城市的房价还是可以的，三四线的泡沫不大， 看看三四线小城市也就３０００元到4０００元的房价，没有太大的泡沫。 ２． 中国的房价至少有２０％到３０％的首付，这是在全国范围内必须的，所以从全国范围内是没有什么问题的，也就是说即使全国范围内房价降低３０％，中国也是 可以承受的．从大的盘子来讲是问题不大的！即使是炒房的人零首付（用高估房价的方法来搞成零首付）也对于大局影响不大，所以没有必要太担心！ 另外我们从全世界的范围来看，我们的房地产也是非常大了，人均住房的面积也是世界领先了！ 备注：世界主要国家人均住宅面积排名： １．美国：６７平方米 ２．意大利：４３平方米 ３．中国：４０．８平方米（全国平均包括城市和农村：其中城市是36.6平方米，农村是45.8平方米） ４．荷兰：４０．３平方米 ５．德国：３９．４平方米 ６．英国：３５．４平方米 ７．法国：３５．２平方米 ８．西班牙：２５．８平方米 ９．韩国：１９．８平方米 １０．日本：１９．６平方米 我们看到这个数据，除中国外的9个国家都是发达国家，中国已经排到第三位了，所以中国的问题不是人均面积的问题，而应该是提高住宅的质量问题了！中国的问题 已经明白了！我们不缺房子了！大家知道未来房价总的趋势了吧！ 作者:大卫 |
| 关于我们 | 产品服务 | 征稿启示 | 免责条款 | 读者反馈 |
|
|