笔者说过，这个世界有三大泡沫：分别被世界三大经济体占据。一是美国的股市，二是欧洲的债市，三是中国的房市，这三大经济
体为了经济的发展，选择了三个市场作为经济发展的蓄水池，利用超发的货币在这三大市场都产生了泡沫，产生了泡沫就要破，结果我
们看到，世界金融史上的泡沫开始一轮一轮的破灭：第一轮：2008年美国的股市崩盘了，2010年欧洲的债市也垮了，但是中国的楼市在
4万亿的支持下挺了过来。第二轮：2020年美国的股市崩盘了，我们不知道欧债这次能否挺住，同样中国的楼市能挺住吗？其实，只有
中国的楼市没有经历过大的动荡了，那中国的楼市有多大的泡沫？我们如何避免这个泡沫破裂呢？
中国的楼市有多大的泡沫可以说是众说纷纭，主要有“泡沫说”和“合理说”两个说法，笔者这次把两个说法全都列举出来，看看哪个更
为合理：
房价“泡沫说”的依据：
1.从房地产的总市值来看应该有泡沫：主张这个说法的人认为，2019年中国城镇住宅二手房的平均房价为8600元/平米左右，而城镇的人
均居住面积到了近39平米，这样算来人均的房地产价值大约为33.5万人民币，而中国的城镇人口大约为8.48亿人，这样算来中国城镇的房
地产总市值是284万亿人民币，大约为40万亿美元（1美元=7人民币），人民币从最高点贬值了大约15.8%，所以按美元计价就低了，如果
按最高价（1美元=6.04人民币）计算大约是47万亿美元，农村住房因为不可交易，在此不讨论，而美国的房地产有大约1.3亿套住宅，而住
宅的平均价格是20万美元左右，这样美国的住宅总价值是26万亿美元，欧盟也是大约为1.2亿套住宅，而其住宅的平均价格是21万美元，
所以欧盟的房地产总价值是25.2万亿美元，日本大约有6000万套住宅，住宅的平均价格为20万美元，所以其房地产的总价值为12万亿美
元，美国+欧盟+日本的房地产总价值是63.26万亿美元。而中国的城镇人口大约等于美国，欧盟，日本的总和，也就是说人口相当，住房
总价也相当，可是人家的收入和我们不一样，这样对比是有说服力的，中国的房价显然太高了。
但是我们不能看中国总的房地产价值，应该仔细分析一下，2019年中国主要城市房价排名：下图1
我们发现北京，深圳，上海，厦门，广州的房价很高，就以北京为例，北京的均价已经达到58568元/平米，北京常住人口在2019年是
2153万人，拿常住人口计算，北京的人均居住面积是35平米，这样简单算来，北京的房地产总值是：35X5.8568X2153万=44.1万亿
人民币，同样的道理，计算深圳，上海，厦门，广州，就这五个城市，笔者简单计算一下，就大约为128万亿人民币，所以，一线城市房
价总值就占了全国的45%，这太高了吧！这样其他的城市就少一些了，中国最便宜的城市鹤岗的房价只有1948元/平米，只是北京的3.3%，
所以不平衡是关键所在！也就是说一线城市的房地产泡沫比较严重一些。
2.从租售比来看：所谓租售比是指租金和房价的比例，合理的比例应该是大约为200个月到300个月的租金等于房价，可是中国的租售比
太离谱了，大家回去看一看自己的房子可以租多少钱，显然不成比例，以下是2019年12月份316个城市的平均租金以及房价和租金的的
比例排名。
如果我们按照国际标准200个月到300个月的租金应该等于房价的计算，那中国就没有几个城市合理了，只有排名221位的辽阳到最后的
克拉玛依是合理的，显然我们的房价太高了，或者说租金太低了！虽然这些数据是个大概的数据，但是可以代表总体的大概情况！我们
的房价相比租金就太高了。
3.从房价和居民收入比来看：中国房价和居民的收入更是不成正比的，中国人均的收入是多少，2019年城镇居民可支配收入是30733元/年，
但是中国的房价平均已达到了8600元/平米，中国居民的年平均收入只能买到3.5平米，如果要买到80平米的房子，至少要22.5年的时间，
北京2019年的人均年可支配收入为67756元，而房价为58568元/平米.这等于全年收入只能买1.15平方，这显然是太高了，你可能感到可
笑，但这就是事实，泡沫就是让人感到可笑，不是吗？美股股市中一个苹果公司的总市值最高达到了1.4万亿美元，你可能感到可笑了？
但就存在了！即使现在跌下来了也是大约在1万亿美元左右，而国外是大约6年到8年的平均收入就可以买一套房了。中国的房价是不是
太离谱了！
房价合理说的依据：
1.中国的城市化水平比较低：许多人把中国房价上涨的原因归结为中国的城镇化水平低，因为中国的城镇化大约为60%（2019年底），而
欧美日等国家大约为80%，所以就说中国还有20%的发展空间，笔者承认中国是还有20%的发展空间，但是如果房价过高了，城市化的进
程就不可能快，这和房价的高低没有直接的关系，房价高不能促进城市化，反而房价合理一点更能利于城镇化？农村人进程是城镇化的必
须步骤，农村人进城后至少能租的起房子吧！否则你如何城镇化？
2.中国的房地产发展历史和国外不同：持有这个观点的是认为，中国的房地产改革是从1998年才开始，以前的人都是有房子的，而目前的
购房主力主要是独生子女，而独生子女是有上面四个老人给钱买房的，所以我们不能用独生子女的工资来衡量目前的房价是否合理，这个
说法是合理的，因为目前的局面就是6个钱包买房，但是这也不能说明房价合理，因为6个钱包的钱都买房了，其他的消费也就没有了。
这也是目前消费一直无法提高的根本原因。
3.未来的工资收入会增长的：是的，从世界各国的发展历史来看，中国的人均收入还是应该增加的，但是这个增加是缓慢的，我们不能让
工资收入增加太快，因为那样我们的竞争力就不行了，所以，我们从10年的维度看，中国的人均收入会增加，但是非常的缓慢，未来
随着世界贸易大战的深入，这个挑战还会更大！大家已经看到了目前的国际贸易已经处于中断的状态了。
总之，中国的房价有泡沫，尤其是第一线城市，这个泡沫没有破有很多的原因，其中政策的控制是关键所在，笔者希望我们一定要稳住
房价，随着时间的推移，居民工资的提高，房价就会变得合理些，那样中国就没有必要为房价的下跌买单了，否则，随着国际贸易的
中断，下岗职工的增加，高房价带来的高负债问题就会出现，1997年香港房价暴跌，随后出现了大量负资产案例，那样经济会进入一个
负循环，目前有些地方政府为了“救经济”又开始放松房地产控制是短视的，坚持房住不炒要执行下去，否则总会为此买单的！美国股市
泡沫破裂就是最好的证明！
作者：大卫
