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房产投资（HOUSE INVESTMENT）
| 2014-07-14 大连夏展观察:95平长成110平一个极端案例的背后 尽管没有几家开发商愿意承认自己的楼盘真的是降价了，但是，昨天在夏交会现场转了一圈下来，相信每位购房者都会有一个共同的感受——房价真的降了。“5万 抵27万”、“最高优惠90万”、“特价房限时优惠”等等字眼，成为本届房交会最鲜明的注脚。 而记者注意到，在开发商以价换量的同时，一些本以较高价位买进但尚未办理交房事宜的购房者，也精明地在这个时候把原来的小户型换大了。 开发商对降价遮遮掩掩 “特价房超市”是本次房交会首次开设的一个楼盘特价房集中销售区域，一经亮相就受到了购房者的广泛关注。夏交会承办方北展集团董事长李琼向记者介绍，本届夏 交会的特价房展区共集合了来自全市数十个楼盘的千余套特价房，每套优惠幅度在几万至几十万不等。在现场记者注意到，位于华南广场附近的一处楼盘，一套原来单 价为1.14万元的87平方米的住宅，原价为99.6万元，而房交会上推出的特价房价格仅为85.19万元，单价仅为9790元左右，每平方米价格下调在1600元以上；而位于白 山路附近的一处楼盘，一套169平方米的住宅，更是打出了最高优惠90万元的震撼价格……李琼向记者介绍，特价房超市的房源基本上有两个来源，一方面是部分开发 商的楼盘销售进入尾声，对尾盘的几套住宅进行特价销售；另一方面就是正在大规模销售的普通楼盘，很多开发商为了迎接夏交会或者应对近期市场销量不振而做出的 特价促销。 不仅在这个特价房超市上楼盘给出的价格相当震撼，在各大楼盘的展位前，各种优惠手段也层出不穷。4万抵八五折、每平方米优惠400基础上还享受交3万抵8万优惠、 5万定金可以抵27万房款等等优惠，都让购房者应接不暇。但是记者注意到，除了个别的楼盘肯于承认自己已经开始降价销售之外，大多数楼盘都打着“特价房”、 “限时优惠”等旗号进行销售，但从价格上看，各种优惠的叠加下来，力度堪称空前：沙河口区一处楼盘年初的报价在每平方米19800元左右，目前已经低至15800元， 价格下调幅度达到4000元；高新园区的一处楼盘，春交会报价为均价每平方米15000元，本次春交会已经下调到12000元上下，下调幅度达到每平方米3000元。而位于 甘井子、西岗区的多个楼盘，价格也均有几百元到一两千元不等的调整。 “很多开发商不愿意承认自己的楼盘降价，一方面是不希望让大家因为买涨不买跌的心态而产生观望情绪，另一方面也是担心此前已较高价格买房的购房者有逆反 情绪。”一位业内人士向记者透露。 95平怎么“长”成110平？ 昨天的房交会上，刚刚在前几个月订了一套房子的宋鑫（化名）跟自己的置业顾问约好，把先前那套95平方米的房子换成110平。“我买的时候每平方米价格是近 1.7万元，而现在，这个楼盘的均价基本上都在1.5万元左右了，”在房展会上看了价格之后，宋鑫觉得自己的房子“买赔了”。 宋鑫给记者算了一笔账，自己当时购房的时候价格为每平米16980元，95平方米的房子，总价为161.31万元，而现在，按照1.5万元每平方米的售价计算，自己至少可 以买个107平方米的房子了。想到这，宋鑫立即给自己的置业顾问打了电话，要求退房。“经过反复几次的沟通，开发商提出了一个折中的办法，就是在不减少购房款 的前提下，可以将其原来的小面积物业换成更大面积的。”宋鑫说，自己本来就有在这个区域购房的需求，要不是看到价格下跌了，本也不想退房，但是这样一来，既 可以满足自己的置业需求，又让自己的资产不至于损失太大，自己可以接受。最后，在原房款基础上加了近5万元，宋鑫换了一套110平方米的大房子。 一位楼盘销售人士向记者透露，目前国内其他城市都有关于早期置业的购房者面临目前的楼盘价格下跌表示抗议的案例，但是对于开发商来说，已经办理完相关购房手 续的物业甚至已经入住的物业，开发商都不可能做出退房或者退款决定，但是对于一些尚未办理手续的购房者，有部分楼盘还是有可以通过换个大面积的户型以做出 一定让步来解决的。但是这也根据不同开发商的资金状况和房源存量而定。 房价真的降了！这是很多购房者对于昨天夏交会的直观感受。的确，不管是大型房企，还是小开发商，本届夏交会上，都有力度空前的价格优惠，每套房几万到几十万 不等的折让，不断刺激着有意买房的购房者。但是，更多购房者还是在不断追问：现在的房价真的见底了吗？ 开发商“底”在哪？ 在展会现场，记者的目光一直被形形色色的特价房、折扣优惠所吸引。85折、2万抵10万、限时优惠最高80万元、特价房直降25万等等五花八门的房价优惠，显然在 不断印证着购房者对于目前楼市的判断——房价真的降了。记者仔细折算了一下，本届房交会很多楼盘的销售均价，比春交会要低出每平方米几百元到三四千元不等。 那么，看似割肉的开发商，现在给出的价格到底是不是“底儿”呢？业内人士向记者介绍，大连版限购令实施已经有3年之久，由于从需求上限制了此前投资型的楼市 消费，这次长时间的政策调控的确已经让大连房价有了比较充分的回调，很多开发商由于交易量低迷而受到资金短缺的威胁，因此，放低价格以求快速走量回收资金成 为今年上半年很多开发商的共同选择。“其实，从开发商的拿地价格就不难计算出楼盘的楼面价格，再加上一定的绿化、景观造价以及销售成本，不少楼盘目前的销售 价格其实已经非常明显地贴近于成本价格。”这位人士向记者透露。 而记者注意到，除了直接在价格上让步，一些开发商为了促进成交，甚至开始推出零首付、垫付首付等方式。比如，位于甘井子区的一处楼盘推出“零首付”，购房者 只需要在接下来的一两年时间内交齐首付即可；另外一家位于高新园区的楼盘为了推动成交，甚至不惜为购房者垫付首付，只要消费者能够证明公积金账户余额能够偿 还首付差额即可进行接下来的购房行为……这一切的做法，倘若在开发商资金充裕的时代，是万难实现的。 “但也有一部分开发商并不急于回收资金，”另外一位业内人士向记者表示，资金链充裕的开发商在目前仍刻意保持在售楼盘价格的坚挺，因此价格变化并不明显。 所以，现在来判断大连楼市的走向，只能说，大部分楼盘处于一个阶段性的底部。 消费者的心里“底”线 在目前的大连楼市上记者注意到，正是因为部分楼盘价格下调，其销售也的确收获了不错的效果，每平方米一两千元的价格调整，往往能带来每个月数以百计的销售 增量。 市民丛丽夫妇昨天刚刚在房交会上订了一处位于高新区的房源。“我老公在高新园区上班，我在和平广场附近工作，我们现在住在香炉礁附近，上班比较远，”丛丽告 诉记者，她和老公关注高新园区附近的一处楼盘已经有半年多的时间，最近她发现，这个楼盘的价格已经比去年下半年下调了每平方米一千多元。“我们订的这套107 平方米的房子，总房款比去年便宜了13万多，”丛丽说，这个楼盘此前的销售价格一直比较高，看到目前，夫妻俩一致认为这个楼盘的应该不会再有太大下调的空间了， 因此果断决定出手。“最近国内不少城市都开始明里暗里地取消限购政策，我们担心大连一旦取消限购，房价就不会再如此低迷了。” 但是，70后白领曲炜的想法则有所不同，在他看来，大连楼市这一轮的价格下调，是由于房地产调控政策和经济形势下滑的双重原因合力形成的，因此，即便是限购 取消，房价也应该不会有明显反弹。反而，他认为这一轮的价格调整还有空间，“我还要再等待一个更低的底部价位。” 两张“底”牌的相遇 其实，无论是楼市价格目前的阶段性底部判断，还是购房者对于房地产市场价格走势的两难抉择，开发商与购房者的底牌现在都已经非常明显。对于多数开发商而言， 面临资金压力，除了真诚地拿价格换取交易量，他们别无选择；而对于购房者来说，即便是未来限购政策松动甚至取消，大连楼市乃至中国楼市也断不会像以往任何一 次楼市调控政策取消之后那般出现价格的报复性反弹，因为，中国楼市的投机性需求确实已经销声匿迹，就连投资需求也基本偃旗息鼓。因此，购房者即便是现在不急 于出手，未来也不至于出现带着悔意追高的现象。他们需要考虑的只是，心仪的地段和楼盘是否还有合适的物业可买而已。
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