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房产投资（HOUSE INVESTMENT）
| 2014-09-12 狼真的要来！一不留神做了房产投资的炮灰 房价跌了 狼真的要来！ 最近几年，经过一轮又一轮的调控，中国的房市顶住了万千民众的口诛笔伐，依然坚挺。如今，或许是调控起了作用，或许是市场规律使然，中国楼市开始进入相 持阶段，一场降价的阴云笼罩在祖国大地。狼，真的要来了！ 2014年初秋的凉意比以往更早一些，正如这般秋凉一样，全国房市同样开始冷得让人打起了寒颤。整个上半年，各界民众都在翘首期待“两会”上中央所提出的 “分类调控”能够带来成效，但记者从中原地产了解到，在很多实际操作层面并没有过多的改变，房价依然在下滑，“微刺激”“双向调控”已经很难治标治本，中 央“一年四万亿”刺激计划更是不太可能出现，地方政府对此也基本“抡尽了三板斧”，中国楼市将何去何从？ 调控跟不上市场的步子 无锡4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政 策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市。 通过数据分析，我们看到南宁、济南等省会城市，天津这类直辖市的部分地区，房价确实在刚开始产生了一些惊人的跳跃，一个星期环比能够增长一倍甚至更多，但仅 仅持续了两周左右就又重新回落到原来的水平。仔细分析，这次调控和前两次调控并未有太多的创新之举，手段也无外乎买房减契税、送补贴等过时的手段。 中原地产研究咨询部总监宋会雍表示：“房价不会回升有一定的必然性，2008年房价回升的背后有4万亿的支撑；2011年的限购令本身并没有太大作用，技术性 作用很小，无非就是吓阻作用，让投资者产生心理波动；而今年的诸多现象完全取决于市场规律，并不是调控就能轻易改变的。现阶段各级政府所做的推动市场交易的 努力基本与2008年相似，从市场效果上看，虽然在过去几个月内具有短期效应，但缺乏持续力量。之所以出现上述现象，一方面是大量房产交易行为从线下转入了线上， 隐性的投资群体不再需要走不合规的通道来投资房产了；另一方面是因为取消限购令在正式出台前已经影响了一批购房者，且一部分憋足了劲的外来人口的购买力从限 购令中被释放出来，增量中很可能包括这方面的蓄客。而不仅仅是因为政策起了足够的效应。” 银行变精明了 国内一部分城市从5月份开始打起了公积金和银行贷款的主意。有些银行在7月份调整了房贷利率，且在随后的舆论炒作中被无限放大成房产交易的黄金时代来了。 但孰不知，银行方面对房产交易行为所产生的金融业务收得更紧了，例如农行的95折折扣所针对的主要是些大客户，甚至有银行提供85折折扣服务于某些日均流动资产 达到500万元以上的银行客户，并不具有很好的普及性。宋会雍告诉记者：“以上海为例，在一手房交易中，能够贷到280万的购房者占总贷款数的比重不足20%，大多 数人不一定能够贷到200万；但是贷款需求在200万以上的大多不是首次购买，而在购买第二套房中，500万总价的房子能够贷到200万的都少之又少。” 据调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05～1.15倍仍然是普遍现象，从中原地产的大宗交 易记录上看，在实际交易中最多是按照首套房贷利率回归至基准利率1倍来执行的，并未有过按此前政策规划中所号称的上浮0.5倍去实际执行，银行对于“央五条”所 做出的回应，仅仅是在审批时间上从原来的1个星期缩短为2～3天，至于人们期望已久的放款速度并未发生任何松动。 银行之所以提高贷款门槛，可以说是历史遗留问题导致的。在早期的房地产开发过程中，银行过度放松流动性所造成的风险让不少银行吃了大亏，这一现象在温州 房产崩盘开始就已经让所有银行获得了警醒，但由于现行规则当中缺乏有效的监管机制，银行能够做的唯有抬高手上的比例。银行的调整不仅仅针对购房者，在开发商 中也能看到很多类似的情况。据了解，国内三四线城市已经鲜有银行敢于向房企发放贷款，甚至曾经颇为抢手的土地都已经成为了银行手中的包袱。 救市不是良药 早在2013年下半年，李嘉诚便开始收缩在内地的各类房产项目，当时刚刚感觉风向有些不对的投资界精英们并未做出任何举动，而当今年3月到现在房价经过一 路走低，大部分房产商及投资者们依然固执地坚守着“不会降”的信条。这种“赌气式”的信条是脆弱的，事实证明连上海市中心区域的房价都已经陆陆续续开始下 跌了，恒大、万科、绿地等大型房企的降价更是带动了一大批房企降价的连锁反应。 市场曾一度寄希望于政府像2008年那样甩出4万亿救市，但纵观中国楼市与2008年早不可同日而语，且上半年以来，中国经济运行虽总体平稳却不乏较大的下行 压力，这种情况下即使真有4万亿投入市场也未必能够在这潭死水中激起半点涟漪。宋会雍认为：“政府虽然一直在小规模地向房市注入资金救市，可此一时彼一时， 如今的地方债务亏空比照2008年何止翻了数倍，估计少说也要40万亿才能看到效果吧，这对于任何国家财政都是不可思议的。且不说政府能否拿出40万亿救市，就算 拿出来是否能够真的救市成功？就算真的能够救市，是不是意味着一旦缺钱就印钞票的做法很正确呢？” 供大于求导致空城频现 现今，如何完成地产软着陆已经到了刻不容缓的时刻。记者将中原地产与国家发改委的数据做了验证，数据表明，中国房地产开发在2008年达到了最初的供求平衡， 此后的一段时间所新增的房屋面积主要用于解决历史欠账、住宅改善及新增城镇人口购房需求。但是在数据中我们发现，截止到2013年底，现存新增房屋面积为26亿平 方米，在未来几年内即将被释放出来的在建面积为71亿平方米。宋会雍为我们算了这样一笔账，每年平均入城人口规模为1929万人，城市户籍人口增量为463万人，流动 人口增量=1929-463=1467万人，假设流动人口中有20%购房却未迁户籍，则每年新增购房者750万人；每年现有城镇人口房屋改善面积需求按人均1平方米计算，则总需 求面积为4亿平方米；那么由此得出的国内每年住房面积需求为7～8亿平方米，远远小于每年近30个亿的房屋面积增量。 宋会雍表示：“近两年，国内城镇化迅猛发展，需求量和新增供应量之间的剪刀差就出现了，实际的绝对供应速度比实际的绝对需求速度大很多。现阶段既存的房 屋面积已经足够使用的前提下，仍旧不断有新的土地被开发成住宅，可想而知，房屋严重供大于求必然会导致许多空城、死城的出现。” 国家发改委的一位处长表示：“虽然这样的格局已经形成，但未来的发展还是很乐观的，我们一方面可以让地方政府出面去回购一些住宅，另一方面还要在未来几 年内加速城镇化进程，让2亿农民入城，这些问题都会迎刃而解，所以谈房产崩盘还为时尚早。”而被问及农民进城就业、安置等具体方式方法时，却得不到任何有价 值的回复。 拿捏好投资节点 我们从房企的财报上可以看到，企业大把的资金全部压在项目或土地上，资产使用了很高的银行杠杆，而在土地不再是香饽饽的当下，一旦市场上有所波动，所带 来的连锁反应就是排山倒海的。例如一家很不错的地产企业，资产负债率只有60%，可一旦遭遇地价下跌，即使是下跌30%，那么企业就岌岌可危了，更别提那些资产负 债率已经达到80～90%的地产企业。房价下跌已经成为无可争议的事实，而跌到什么程度，还要通过时间来验证。 “近些年的调整节奏都是在相对比较中性的政策背景下进行的，假设在政策既定的前提下，根据以往的经验，2008年调整了7个月，房价降幅为12个百分点； 2011年调整了5个月，降幅为7个百分点；今年的调整一定会超过2008年的七个月，且一两年内未必能够刹住车，截止到今年年底降幅估计会突破10%，到明年3月份 会再跌5%以上。” 宋会雍认为，“很多房企早就意识到了这一点，开始默默地抛售手中的库存，上海的二手房也已经悄悄地降了5%。国内的投资者即使学不到李嘉诚那样，能够完美地控 制好节点，但也是时候出手手中的房源了，转投一些其他标的不错的东西，即使拿个5～7%的回报，也总好过到头来跌个5～7%，更要小心别一不留神做了房产投资的 炮灰。”
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