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房产投资（HOUSE INVESTMENT）
| 2014-12-05 大连房价半年内每平降982元 11月11014元为最低 从单月价格看，今年大连房价最高均价出现在5月，达11996元/平方米；11月份11014元/平方米的均价是今年至今为止的最低值。二者相差982元/平方米。库存高、 去化缓、房价跌、观望浓……尽管有央行的降息刺激，2014年楼市仍然在一片低迷中走向尾声。昨日公布的全国百城房价显示，大连新建商品房11月均价11014元/平 方米，环比上月跌了0.94%，同比去年11月则大跌5.08%。若为投资而买房，4年来回报率仅为1.1%，还不如银行的活期储蓄利息。 测温 楼市调整一年，大连的房价降了多少？ 6个月内每平方米跌982元 中国指数研究院昨日发布数据显示，11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米，环比、同比再次双双下跌。100个城市中82个城市住宅价格同比下跌，下跌 城市个数较上月增加4个。也就是说，超过八成城市房价已回调至一年前水平。 大连楼市也未能逃脱这场低迷。昨天公布的全国百城房价显示，大连新建商品住宅11014元/平方米，环比上月跌幅为0.94%，同比去年11月则大跌5.08%。在当月百城 房价榜上排名62名。 12月是今年楼市的收官月。虽然有11月底央行降息的“大招”刺激，但大连楼市在12月已呈现“入冬”势头。大连搜房网方面提供的数据显示，本月全市共有8个新 盘入市，环比11月减少56%，与去年同期相比减少了47%。 记者查询了今年以来百城房价中大连样本价格发现，6月起，大连房价均价为11798元/平方米，首次月度环比下跌，跌幅为1.65%。进入7月份，大连房价的下跌幅度 加深。当月，大连商品房均价为11553元/平方米，比6月环比下跌了2.08%。这是自2010年7月以来，大连房价月环比出现的最大跌幅。8月份，大连环比跌幅收窄到 了1.70%。到了9月，环比跌幅微缩为1.23%。 10月份，大连房价环比为-0.87%，已经和其他城市缩小了距离，在百城榜单中排名第58位。同省城市营口跌幅0.9%。 从单月价格看，今年大连房价最高均价出现在5月，达11996元/平方米；11月份11014元/平方米的均价是今年至今为止的最低值。二者相差982元/平方米。 纵观目前市场，很多楼盘的价格已跌到历史低点。就连土地资源稀缺的中山、西岗等区域的楼盘，也有不同程度的降幅，两年间楼盘报价下降3000-4000元/平方米的并 不在少数。现在市内华南和高新区是两个降价比较集中的区域，高新区的不少楼盘价格已经由一两年前的每平方米13000-14000元下滑至万元左右，华南片区部分楼盘 的销售价格已经由一两年前的12000—13000元/平方米跌至万元以下。楼盘竞相降价与市场购买力缩减、区域供应量偏大直接相关，比如高新区目前在售楼盘或即将销 售楼盘已接近30个。 预测 喊了一年“抄底”，房价的底在哪儿？ 明年一季度后楼市有望企稳 今年楼盘降价步骤 一季度：定价在2万元/平方米以上率先调价二季度：部分单价在1.5万元左右的中高端产品也加入到降价行列中三季度：70%以上的开发商都加入降价阵营四季度：促销 一直持续 不少准购房者都有类似感受：从春季开始，售楼处、置业顾问乃至二手房中介都在以“最好购房时机已到”对消费者进行催促，但是到现在为止，喊了近一年“抄底”的 楼市似乎仍未见底。“今年是包括大连在内的全国楼市一个深度调整年。 ”大连新峰地产市场总监王磊说，今年一季度，面对市场的不确定性，开发商们心态相对矛盾，率先积极调价的是仅占10%左右市场份额的高端楼盘项目。这些产品一 般定价在2万元/平方米以上。 到了二季度，部分单价在1.5万元左右的中高端产品也加入到降价行列中。而占市场半壁江山的“万元盘”则仍然处于观望中，仅愿意以“特价”、“优惠”示人。进 入三季度，面对鲜见起色的市场，70%以上的开发商都加入降价阵营，希望达到“以价换量”的目的，促销一直持续至四季度不减。然而，尽管开发商、政府叠加刺激， 目前的楼市仍然没有达到市场预期的“回暖”。 王磊预计，明年房地产市场发展的整体环境会以宽松为主。中央政府对房地产市场的行政性干预继续减小力度，以建设房地产调控的长效机制为主。金融政策在市场变 化中有至关重要的作用，各银行执行7-8折利率的可能性小。 根据目前大连全市的土地存量及省级层面部署土地开发计划的情况看，2015年全市土地市场大幅放量的可能性小，但也将有所缓解。成熟区域的地块仍是各开发商必 争之地。在新建商品住宅市场中，低量低价仍将在明年一季度持续。五六月份将是市内楼盘项目上市的关键时期。 关 键 数 字 降价 中山区、西岗区：两年间不少楼盘报价下降3000-4000元/平方米。高新区：不少楼盘价格已经由一两年前的每平方米13000-14000元下滑至万元左右。华南片区：部分 楼盘的销售价格已经由一两年前的12000-13000元/平方米跌至万元以下。大连一家二手房中介公司提供的统计数据显示，上周，市内四区二手房成交均价比去年同期下 降幅度超过了5%。 存量 ●截至10月，大连全市商品住宅存量约为1678.82万平方米，去化周期约为47月，意味着这些商品房需要近4年时间才能消化完。 ●大连好旺角方面提供的统计数据显示，经过近一年的积累，目前大连市在售的二手房量已经超过了5万套，是10多年来的最高点。 存量 市内商品房消化完需要4年 一手房供应量减少12%，成交量减少36% “供应量过剩”是今年全国房地产市场面临的最大问题，“去存量化”也频频被提及。根据大连新峰地产《1-10月大连市房地产市场分析报告》，今年前10个月，大连 全市新建商品住宅的供应面积为393.77万平方米，去年同期为447.54万平方米，同比下降12%。但与销售量相比，这个供应仍然过剩。今年前10个月全市商品住宅销售 量为378.88万平方米，比去年同期的593.42万平方米下跌了36%。 截至10月，大连全市商品住宅存量约为 1678.82万平方米，去化周期约为47月，意味着这些商品房需要近4年时间才能消化完。这其中，60-90平方米面积段存量虽然最大，但消化速度较快；90-120平方米去 化周期相对较短；180平方米以上去化周期最长。 各区中存量最大的是金州新区，存量为613.01万平方米，占比为37%；其次是甘井子区，占比近22%。但其去化周期均处于低水平。去化周期比较合理（2-3年）的区域 包括甘井子区、高新区、西岗区、旅顺口区、金州新区，其中西岗区去化周期最短。市内核心区销售速度相对缓慢，去化周期较长。其中，中山区存量多集中于东港板 块，该区域高端项目林立，竞争尤为激烈。 大连好旺角方面提供的统计数据显示，经过近一年的积累，目前大连市在售的二手房量已经超过了5万套，是10多年来的最高点。 存量房源的增加，一方面增加了二手房购房者的选择空间，另一方面也在一定程度上抑制了二手房均价的持续增长。大连一家二手房中介公司提供的统计数据显示， 上周，市内四区二手房成交均价比去年同期下降幅度超过了5%。房价的回落也刺激了更多房主主动售房，造成市场上房源量持续增长。因此，虽然房价有所松动，但整 体的交易量仍旧保持稳定，二手房市场没有出现明显的波动。 算账 4年前买房 至今每平仅赚121元 我国房地产市场走过十几年的黄金时期，过去即使出现市场波动或通货膨胀压力时，仍然呈现出保值增值的特点，这容易让投资者产生买房“只赚不赔”的想法。然而 记者查询大连楼市价格发现，近年来大连住宅价格同比上下波动明显。若单纯为了投资，4年前买房到现在，获利回报还不如银行的活期储蓄存款利率。 今年10月份，大连新建住宅同比价格指数为-3.36%，这已经是大连在百城房价榜单上出现的最深跌幅。没想到昨日公布的百城房价中，大连11月11014元/平方米的均价 同比跌幅再次刷新了历史纪录，达-5.08%。 2010年11月，大连楼市均价为10893元/平方米，这意味着当年买房，“攒”到今年，每平方米仅赚121元。若视其为投资，利润仅为1.1%。 纵观百城房价的统计数据，2011年6月起，大连房价的同比指数开始被纳入统计，至今多数月份同比数值都是逐年递涨的。其中，仅有2012年12月-2013年2月这3个月 间，出现了-1.197%、-2.412%、-1.14%的跌幅，之后便开始止跌回升。其中，最大的涨幅出现在今年1月，环比上涨幅度达6.732%。今年7月份，大连新建商品房 11553元/平方米的价格，比去年同期涨了0.68%，每平方米上涨了78元，比前年同期每平方米上涨了358元，和2010年7月相比，每平方米涨了1096元。 这种涨势止步于8月。和去年8月相比，大连房价出现了-0.13%的下跌，从11372元/平方米跌到了11357元/平方米，每平方米跌了15元。虽然跌幅不大，但这是自2013年 2月以来首次出现房价月同比下跌的情况。 到了9月份，大连房价同比下跌的幅度陡然加大，从8月份的-0.13%直接跌至-1.61%。而10月限贷松绑，开发商借机启动大力促销，继而出现与去年相比均价大幅下跌 的情况。 本文来源：半岛晨报 点评:2010年10月到2014年10月,买房子没有赚钱, 但是同期的股市2010年10月股市为3000点,而目前2014年10月还是3000点左右,所以,房地产和股市这4年的投资基本上 |
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