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房产投资（HOUSE INVESTMENT）
| 2016-04-05 当前疯狂卖出的住房 谁来接手？ 在政府的房地产去库存化政策下，在一线城市及部分城市房地产市场疯狂，市场预料这些城市可能出台新的房地产调控政策下，3月份中国的房地产销售面积创下 历史上单月最高纪录。 易居研究院在4月1日公布其针对30修正城市调查。数年显示，在今年3月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积为2,563万平方米，月增长133%，年增长82.9%。 其中杭州增幅居首，高达322.1%；天津次之，增幅达260.7%。随着房地产市场的回暖，万科、恒大等龙头房地产企业在第一季度的销售额都创下历史最高水平， 分别为725万、670亿元。 在住房销售创历史记录的同时，国内各个城市的房价也快速飚升，甚至于一线城市出现了房价上涨疯狂。中国指数研究院发布的3月份中国百城楼价指数显示， 全国受监察的100个城市3月份新建住宅平均价格为每平方米1,1303元，环比上涨1.90%，涨幅较上个月扩大1.3%。 涨幅居前十位的城市依次是：东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。东莞升幅达6.72%、惠州6.05%，高于一线城市。住宅价格 同比上涨的城市个数为43个，较2月增加3个。其中，深圳上涨57.16%，居首位，涨幅较2月上升4.61%；东莞、惠州、保定、上海涨幅在20%-25%之间；苏州、珠海 等9个城市涨幅在10%-20%之间；赣州、厦门等8个城市涨幅在5%-10%之间；柳州、汕头等21个城市涨幅在5%以内。 中国指数研究院的报告指出，3月份百城房价指数环比、同比涨幅都有明显扩大。而深圳、上海、苏州等热点城市房价涨幅最大；其周边东莞、惠州、昆山等涨 幅次之。还有有数据显示，今年前2个月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是：52%、25.7%、17.4%，都已经均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价上 涨15.4%的涨幅，深圳已接近东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨86%的涨幅。 这也就是国人对这波房价的疯狂无奈及这些城市的政府不得不陆续推房地产调控政策的原因所在。因为，这些城市房地产市场如此非理性疯狂，房价如此非理性的 疯狂上涨，如果再不出台调控政策，最后肯定会走上房地产泡沫破灭的不归路。因为，这些城市的这波房价疯狂上涨，住房销售突然增加，最为主要推动的力量是央行 过度的信贷扩张，是央行一次又一次的降准降息及全面降低住房购买者的首付比例，是央行的信贷政策极力推动住房投资投机炒作者进入房地产市场的结果。 在这种情况下，在全国快速流窜的30万亿的资金当然会闻到这股国内房价上涨的气息，涌入重点城市的房地产市场十分自然。面临这些城市房地产市场投资热潮 来得这些突然，各种各样的住房投机者自然会恐慌性地进入核心城市的房地产市场。因为，就目前中国这代年轻人来说，谁也不希望放过房地产市场最后一波赚钱的 机会。在这种情况下，各种首付贷也随之涌现，从而也让连首付都付不起的许多投机炒作者可以轻易地进入市场，房地产市场杠杆迅速被放大，这些城市的房价也在 这过程中突然快速疯涨。 现在的问题，政府一方面希望重新造就房地产的繁荣来打造GDP增长，同时也不愿意看到房地产市场杠杆无限放大后导致楼市泡沫的破灭，步2015年中国股市的 后尘。所以，这些房价疯狂上涨的城市不得不立即推出房地产的调控政策，以此来稳定房价。尽管这些城市推出的房地产调控政策不痛不痒，或还是如前十几年房地 产调控政策的翻板，他们以为这些政策能够起到作用十分有限，目的还是要让该城市房地产市场再“繁荣”。 但实际上，现在市场的房地产形势与以往相比已经发生了巨大的变化。比如只要严格禁止首付贷，那些想通过高杠杆进入者就寸步难行。还有限购政策尽管投机炒 作者可以破解，但是并非每一个人都能够破解。 最为重要的应该是以下两个方面，一是购买住房的首付比例提高，无论是第一套住房还是第二套住房都是如此，特别是对第二套住房首付提高，对于房地产投机 炒作者当然是致命一击。这不仅在于提高住房投机炒作者的进入市场门槛，而在于让已经进入的炒作者的住房无人再来接手。而推动这次房地产市场疯狂主要是持有 二套以上住房的投机炒作者。 二是出于银行风险防范，各城市的银行开始对购买住房申请按揭贷款要求真实性审查。如果各城市银行信贷全面收紧，对当前疯狂的房地产市场可能造成巨大冲击。 比如， 深圳经济特区金融学会于3月23日下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，其中第五条规定，加强购房人偿债能力审查（严格落实借款人偿还住房 贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求）。这就是要求月供收入比不能高于0.5，反过来收入月供比不能低于2。收入比月供不小于2，即要求贷款购房者的收入至 少比月供多出一倍。 以深圳一套70平米的二手房子计算，1月份的二手房均价已经超过了5万元，一套70平米的房子，大概平均下来要350万元，即便你有首付，如果贷款20年，你不但 要准备100万的首付，每月支付还款加利息就要16,000元，如果按照不低于50%的月供收入比的要求，你至少收入得有32,000元。而2015年深圳居民人均可支配收入 44,633.30元，每月只有3719元。深圳是这样，北京上海，甚至于其他城市都是如此。这就使得一般人根本就不可能通过银行贷款进入市场。 虽然，当前各个城市房地产市场疯狂主要是以投机炒作者进入为主，但是他们进入基本上都是依靠银行信贷进入市场，多数人都是希望持有更多的住房以便能够在 场房价疯狂中大赚一把。但是，如果国内商业银行出于自保（目前国内银行业经营十分困难，利润都下降到1%以下历史低点，而不良贷款在增加），对购买住房者按揭 贷款真实性审查，那么国内房地产市场疯狂有可能会就此打住。 比如最近北京市出台的房地产调控政策的重心就是将通过严格购买住房资格审核、打击假离婚，整顿中介市场，来抑制房价上涨趋势。并强调，如发现隐瞒真实性、 提供虛假材料、以不正当手段获得购买住房资格，该购买住房人将受到注销网签、撤销登記、限制在京住房等处理，甚至追究刑事责任。 本文作者：易宪容，青岛大学经济学院教授
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