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房产投资（HOUSE INVESTMENT）
| 2018-10-05 房贷利率创七年新高！美国购房需求下滑 经济或难脱其扰 近日，美联储的加息行动在全球掀起了一阵加息潮。 在利率不断走高的背景下，市场借贷成本将上升，这对美国楼市和经济来说是个挑战。 美国房贷利率创七年新高 9月27日，美联储官员全体投票同意加息25个基点，将联邦基金利率上调25个基点至2%-2.25%的水平，创2008年以来最高。 随后，房贷美在一份声明中表示，美国30年期固定抵押贷款平均利率升至4.72%，连续五周上涨，触及2011年4月以来最高水平。 美国经济强劲、美债收益率攀升以及美联储短期内将持续加息的预期是导致美国抵押贷款利率走高的主要原因。 美国地产网站Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认为，今年全年，借款成本将继续上升，30年期固定房贷利率将在2019年之前触及5%。而在一年前， 这一数字仅为3.83%。 美国房屋销量下滑 贷款利率上升有利于减缓房价的涨势，但这也加大了购房者的压力，导致房屋销量下滑。 全美地产经纪商协会日前公布的数据显示，美国8月成屋销售总数与上月持平，年化534万户为2016年2月以来新低。这一数字较去年同期下跌1.5%。 美银美林最近也在一份研报中表示，目前美国现房销售已经达到顶峰。美国现房销售占到所有销售的90%。 新屋方面，8月销售户数终结了两月连跌，年化62.9万套弱于预期。根据长江证券的报告，今年3月以来，美国新屋和成屋销售双双表现疲软。其中，新屋销售 (年化)在7月一度跌至62.7万套，创2017年10月以来的新低。 美银美林认为，除了贷款利率走高，居民负担能力下降、现有房价接近与泡沫高峰时期的水平也是阻碍房屋销售的两个主要因素。 据数据供应商ATTOM Data Solutions此前发布的住宅负担能力报告显示，目前美国工薪阶层需要花费其收入的31.2%来供养一套中等价位的房子，这高于29.6%的 历史平均水平。 而根据瑞银最新发布的全球房地产泡沫指数显示，美国纽约、洛杉矶和旧金山均属于估值偏高的城市，接近面临楼市泡沫的风险。 如何影响美国经济？ 至于房屋销量下滑对美国经济影响，长江证券在报告中表示，对于美国经济而言，新屋销售可通过房地产投资及消费渠道，影响经济运行态势。 报告指出，美国新屋销售能直接影响房地产投资及相关消费支出，例如，新屋销售一般领先地产投资变化，同时，在房价表现相对平稳时，新屋销售也往往领先地 产相关消费支出变化。 对于美国经济而言，虽然房地产不是经济核心驱动力(地产投资、消费占私人固定资产投资、私人消费比重仅分别为 20%、28%)，但在地产投资及消费大幅下滑时，美国经济也难逃其扰。 回溯历史，2006 年至 2008 年，受地产投资大跌拖累，美国总投资增速加速下挫。总体来看，新屋销售可通过房地产投资和消费，影响美国经济运行态势。 若新屋销售持续加速下滑，需警惕房地产投资及消费下挫对美国经济造成的负面冲击。 历史经验显示，在美国制造业 PMI 新订单指数见顶回落和通胀走高并存时期，美国居民实际收入增速往往加速回落，美联储一般持续加息。 本轮周期，美国制造业 PMI 新订单指数已于 2017 年 12 月创近 14 年新高，随后逐步回落；同时，受油价上涨和劳动力成本上升等因素影响，美国通胀大 幅抬升、通胀压力持续累积，美联储为完成物价稳定目标，多次吹风将进一步渐进加息。 上述背景下，若美国居民实际收入增速不断下滑、叠加美联储加息抬高居民付息成本，美国新屋销售或将因居民住房购买力下滑而加速下挫，并进一步通过拖累 地产投资及相关消费支出，对美国经济形成负面冲击。
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