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房产投资（HOUSE INVESTMENT）
| 2024-10-29
李嘉诚7.6折抛售北京一项目，房价较地价猛涨50倍 李嘉诚旗下企业在北京“开发”长达23年的住宅项目，近日开始打折抛售了。 有市场消息称，李嘉诚位于北京朝阳区东四环的“御翠园”项目于近日开盘，直接以7.6折的价格甩卖，特价房仅7.6万元/平方米，比附近二手房的价格还低。 对此，该项目售楼人员向记者表示，楼盘确实在近几日推出了50套特价房源，“特价房销售均价低至7.5万元/平方米-7.6万元/平方米，户型是140平方米、180平方米的大平层以及联排别墅， 目前这几个户型都有房源在售”。 按照该项目此前9.07万元-9.97万元/平方米的备案价，此次特价房每平方米售价下降近1.5万元-2.4万元，由此计算，本次特价房销售价格较备案价最高价格，相当于打了7.6折。 “因为价格比周边二手房价格还要便宜，上周末来看房的客户特别多，都需要排号，甚至一个销售要带5个客户。”上述置业顾问告诉记者。 “虽然9.30政策之后，北京市场成交量出现比较明显的回暖，但从目前市场上在售项目价格行情来看，普遍在价格上给出力度比较大的折扣，在指导价基础上打七折的项目还是蛮多的。”合硕 机构首席分析师郭毅告诉记者。 其进一步表示，御翠园价格低开的方式契合当下市场环境，也真正起到了撬动市场需求、提升项目热度的作用，预计本次推出50套特价房之后，剩余继续销售的房源价格会有所提升。 值得关注的是，御翠园项目从拿地至今，已开发了23年，其也是当年李嘉诚进入北京的第一个住宅项目。 公开资料显示，“御翠园”由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。据多家媒体此前报道，“御翠园”所在的姚家园项目地块总面积约40万平方米，由和记黄埔于2001年时 以7亿元的价格拿下，楼面价仅1750元/平方米。 拿地4年后，长实开发的一期逸翠园才在2005年开盘，随后便陷入了漫长的马拉松式“开发”阶段。距离拿地20多年后，该项目二期御翠园才在今年开盘入市。 据北京市住建委官网，御翠园于2023年7月18日获得预售证共有9栋，包括3栋高层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房，其中77套联排别墅，396套高层产品，拟售均 价在9.07万元-9.97万元/平方米区间。除了这9栋住宅，御翠园还有5栋高层住宅及12栋联排别墅，未在本次销售之列。 在这二十多年时间里，李嘉诚旗下企业也享受到土地升值带来的利好，御翠园销售备案价相比地价上涨了五十多倍。分析人士指出，即使按照7.6折的价格“降价”出售，相较于当时拿地的地 价来看，售价也上涨了近50倍，其仍能大幅盈利。 事实上，在此之前，李嘉诚旗下在内地及香港推出的多个楼盘也通过打折方式销售，最高降幅曾达到5折。今年7月，李嘉诚旗下位于东莞的“海逸豪庭”项目以5折价格抛售在售房源，最低单 价1.3万元/平方米，相较最高点时3万元/平方米的售价，相当于打了5折。 此外，李嘉诚旗下企业在香港开发的港岛南港铁站项目蓝色海岸（Blue Coast）于4月6日开盘，开盘价较同区域其他楼盘价格低了6000港元以上，这一价格被称为“捞底价”，与周边的二手房 价相比，相当于打了7折，引发万人抢房潮；4月22日，长江实业位于香港沙田半山的豪宅项目名日·九肚山，单位定价也下调了23%至32%；5月19日，长江实业在香港新界洪水桥推出“#LYOS” 住宅项目，包含14套分层单位和14套复式户，售价最高下调了25%和32%。 一家大型房产机构高层曾表示，当市场不明朗时，长实集团总是率先降价，作为开发商需要考虑机会成本，当然希望尽快收回资金，同时也能获得利润。如果其选择持有库存，开发商在两方面 可能会受到影响：一是持有成本，二是现金可以产生的收入回报。 对于旗下项目频频降价的原因，长实集团主席兼董事总经理李泽钜在2024年度股东大会上表示，“楼盘的定价不可一概而论，定价是按照每个物业不同条件，包括所在位置、交通、周边环境， 以及当时市场环境而厘定。”
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