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| 2012-09-06 传鄂尔多斯房价暴跌至3千元1平 最高时2万元1平 鄂尔多斯之鉴 从鄂尔多斯楼市风险说信托 一方面是由投机型资金推高的并不真实的房地产价格；另一方面是大宗商品价格暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧；同时再面临着信托公司难以查清的民间资本对 鄂尔多斯楼市的渗入以及由此推高的房地产企业成本，各种错综复杂的情况交织在一起，鄂尔多斯楼市将如何可以想象，这些风险信托公司是否能够控制也可以想象。 或许这还不能称之为鉴，因为毕竟这种风险还没有成为最终的事实。但是，即使是一场虚惊，在虚惊之后，可以借鉴的东西也应该有很多。 去年下半年开始，有关鄂尔多斯民间借贷风险爆发的消息就不断传出。在多家媒体对鄂尔多斯的描述中，停工的楼盘、门可罗雀的售楼处随处可见。近日，有关鄂 尔多斯楼市风险的报道又多了起来，甚至有报道称，鄂尔多斯的房价目前已经从最高时的每平方米15000元至2万元跌到了每平方米3000元。尽管这些数据还有待考证， 但中国房地产指数系统7月百城价格指数全样本调查数据显示，7月份鄂尔多斯房价出现环比最大跌幅，达到0.69%。 在鄂尔多斯楼市风险不断被媒体警示的同时，还有另外的一组数字。统计显示，目前涉及投资于鄂尔多斯的信托产品有13款，涉及8家信托公司，总规模43.4亿元。 其中涉及房地产的产品6款，中融信托的鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划规模最大，总金额为11.635亿元。新华信托的3款信托产品均为房地产信托产 品，总金额达到10.5亿元。有意思的是，从投资区域上，内蒙古当地的两家信托公司———华宸信托和新时代信托虽然也各有一款产品投资于鄂尔多斯，但投资领域上 都不是房地产，且金额都不大。更有意思的是，自去年10月开始，鄂尔多斯民间借贷风险爆发、老板自杀、房地产崩盘等大量报道集中出现，但从这13款信托产品成立 的时间看，10款产品成立于今年，1款产品成立于去年12月，1款成立于去年8月，中融信托的鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划成立于去年5月。也就 是说，去年下半年以来，鄂尔多斯发生的那些事并没有影响到这些信托公司在鄂尔多斯的投资。 或许是因为信托公司对于鄂尔多斯房地产市场有着自己的判断，或许是因为其他不为人知的原因造成了这种现象。但这种现象的确有些有悖常理。对于鄂尔多斯 楼市，一些房地产业内人士对记者表示，鄂尔多斯楼市是一个典型的投机型市场，其价格的上涨并不是由于真实需求所推动的。对于鄂尔多斯地区房地产信托产品的 运行情况，记者在咨询投资金额最大的中融信托后得到的回答是：目前鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划运行正常，如果出现什么情况会及时通知投 资人。 事实上，楼市风险仅仅是鄂尔多斯金融风险的一个环节。众多信息表明，鄂尔多斯楼市是与矿产能源和民间资本紧密联系在一起的。一方面是由投机型资金推高的 并不真实的房地产价格；另一方面是大宗商品价格暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧；同时再面临着信托公司难以查清的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入以及由此推高 的房地产企业成本，各种错综复杂的情况交织在一起，鄂尔多斯楼市将如何可以想象，这些风险信托公司是否能够控制也可以想象。 用益信托工作室的《2012年上半年房地产信托报告》显示，今年上半年房地产信托新增规模下降非常明显。今年上半年房地产信托新增1213亿元，刷新了2010年以 来的最低水平。相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%。同时房地产信托新增规模占比也在大幅下降，上半年房地产信 托新增规模占比为6%，同样刷新了2010年以来的最低水平。该工作室的统计还显示，2012年上半年共有25家信托公司参与发行了90款矿产资源类产品，发行规模为 314.97亿元，与去年同期相比，数量、规模均上涨，但同去年下半年相比，发行数量及融资规模均出现环比下降。由此可以看到，对于房地产和矿产能源行业的投资， 信托公司开始持谨慎态度。 但是，对于房地产和矿产能源交集的地区和企业，特别是房地产和矿产能源、民间资本三位一体交织在一起的企业，信托公司是否更应该加倍谨慎？这也正是从 鄂尔多斯风波中，很多金融企业应该借鉴到的东西。 今年3月份发布的《煤炭工业发展“十二五”规划》提出，重点开发建设西部地区，陕西、山西、内蒙古等矿企尤其是煤炭等能源企业众多的地区成为信托项目的 主要来源地。据用益信托工作室不完全统计，2012年上半年发行的90款矿产能源信托产品，其地域主要分布在陕西、山西、内蒙古、贵州和新疆等矿产资源蕴藏丰富 的地区。分布在陕西地区的产品有12款，发行规模为81.81亿元，占总发行规模的25.97%，是融资规模最大的地区；其次是山西，发行产品16款，是产品数量最多的 地区，发行资金规模为49.11亿元，占总规模的15.59%；项目分布于内蒙古、贵州和新疆的产品分别有12款、10款和6款，融资规模分别为36.34亿元、30.72亿元和 30.47亿元，占比分别为11.54%、9.76%和9.67%。另外，云南、四川、福建等地也都有项目发行。值得注意的是，在许多矿产资源丰富的地区，也是民间投资需求旺盛 的地区和民间资本活跃的地区，这些地区的另外一个特点是投融资渠道并不发达。在这些地区，特别是一些民营企业，矿产能源、房地产和民间资本往往更容易纠缠 在一起。但是，一些金融机构对于这些企业的尽职调查中，往往会将一些企业同时涉足矿产能源和房地产行业视为抵押充分，却忽略了行业风险的传递。而对于民间资 本对这些企业的渗入，信托公司一般很难查到。在目前房地产、矿产能源两大行业均危机重重、民间借贷风险频频爆发的情况下，一旦陷入这样的企业，信托公司面对 的将可能是大麻烦。 鄂尔多斯民间借贷资本逾2千亿 风险爆发带来痛苦 鄂尔多斯民间借贷风险正在爆发，其给当地实体经济和百姓民生所造成的冲击效应还在发酵，总结和吸取其中的惨痛教训对当地及全国都具有现实意义。 来自官方调研的保守估计，鄂尔多斯当地民间借贷资本至少在2000亿元以上。而维系当地房地产高速发展的资金，来自民间借贷的部分或已高达8成，借贷成本则 大约在月息2.5%左右，最高甚至可达4%至5%。在经济增速下行、社会流动性紧张和从严宏观调控形势下，鄂尔多斯大批房地产在建项目无奈停工，一些中小矿企接连 倒闭，民间借贷链条不时断裂，企业主“跑路”或自杀时有发生。 可以说，鄂尔多斯民间借贷风险爆发给鄂尔多斯多方带来“痛苦”。 首先是给背负巨额高利贷的企业主带来不曾预料的“惨痛”。自2011年4月到2012年9月，据媒体公开报道的案例，由于不堪高利贷重负、资金链断裂而自杀身亡的 鄂尔多斯市企业法人已有多例，如2011年4月13日，包头惠龙集团董事长金利斌因债台高筑，无力偿还而自焚；2011年9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限 公司法定代表人王福金自杀身亡，源自2.63亿元民间借贷没有能力及时还贷；2012年6月上旬，包头鼎太置业董事长魏刚在酒店上吊自杀，据悉他涉及的债务规模大约 有7亿元。 其次是给参与到高利贷链条中的广大普通百姓即出借资金人及其家庭带来“痛苦”。现在的鄂尔多斯，有不少是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。康巴什新区早已 成为一座大量房屋无人居住的城，老城东胜区到处都充斥着钢筋水泥烂尾楼的“乱象”。据当地知情人介绍，从去年10月份开始，这些工程就再也没有动过工。房地产 开发商资金链断裂，四处躲债，在建项目纷纷停工。而将大量资金投入房地产的老百姓，则担心自己可能会血本无归。 再次是给地方经济发展与转型带来“阵痛”。鄂尔多斯在2001年设市之前，属于贫困之地，GDP排名全国倒数。但此后，由于石油、天然气、煤炭等产业的快速 发展，鄂尔多斯GDP增速连续9年全国第一，人均GDP先后超过北京、上海和香港，成为全国最富的城市。但从2011年下半年起，鄂尔多斯火爆的房地产直接冰冻，民间 借贷危机爆发。2012年随着宏观经济增速放缓，另一个支柱产业煤炭业也深陷危机，“鄂尔多斯奇迹”转瞬消失。有专家分析指出，鄂尔多斯要从本轮民间借贷危机 和房地产业萧条中走出来，需要几年，而要完成经济发展方式转变和经济结构调整则更要延迟几年。 另外是给金融机构带来巨大风险隐患，银行面临资产质量下降之“痛”。今年以来，鄂尔多斯银行业坏账激增，而曾深度参与该地区房地产、矿产等项目融资的 部分信托公司，也同样陷入被动境地，面临资金链断裂风险。数据显示，截至今年6月末，鄂尔多斯银行业的不良贷款率已经从去年底的0.7%上升至2.14%，增加了 1.44个百分点。 民间借贷的规模过大、发展速度过快、参与人数过多，无疑是鄂尔多斯之“痛”的直接原因。凡事都有度，超过这个度就会走向它的反面。在鄂尔多斯这个只有 8.67万平方公里、139.54万人口的土地上，民间借贷规模已超过2000亿元，8至9成的家庭都参与到高利贷“游戏”中，人均放贷超过14万元，几乎到了“全民放贷” 的地步。而且月息在2.5%至5%，是一年期银行存款利率的10至20倍。对于借高利贷的企业而言，其一年的利润率要达到40%以上或60%以上，才勉强能够还得了如此 高息。可以说，这样的优秀企业凤毛麟角。这注定了鄂尔多斯的民间借贷只能变成“击鼓传花”的“游戏”，最后是资金链断裂，爆发危机。 房地产业和矿产资源开发由飞速发展转向迅速萎缩，是鄂尔多斯之“痛”的重要原因。鄂尔多斯市政府提供的数据显示，2011年前11个月，该市新开工1005.9万平 方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。全市一度几乎成为一个超大建筑工地，许多家庭都有几套房产。另据房地产开发商统计，今年在建工程中， 约有75%处于停工或半停工状态。今年1月至4月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%。同时，今年受经济下行、需求疲弱影响，煤炭行业受到冲击，一批中小 煤矿关闭停产。房地产和矿产资源开发企业的停工停产，使其借入的高利贷资金不能及时还贷，加快了民间借贷危机的爆发。 鄂尔多斯之“痛”的根源，还在于全国和地方传统的经济发展方式没有明显改变，对不合理的经济结构进行调整没有取得实质性进展。鄂尔多斯之“痛”的深刻 教训值得全国和地方认真吸取。（金融时报）
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