2015-04-08 房贷证券化MBS究竟是想拯救谁？
近日，央行、银监会发布进一步做好住房金融服务的通知，带给市场的最大逐利遐想是，新政鼓励银行业金融机构通过房贷余额证券化，以及允许发行长期限专项
金融债券来扩大房贷资金来源，用于增加首套自住房和改善型自住房的贷款投放规模。
房贷余额证券化（MBS）的运行机理是，银行将已放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或干脆通过证券委托券商进行买卖交易，所变现资金用来进一步增
大房贷资金池，以进一步做大放贷盘子。有专家表示，启动房贷证券化，将撬动10万亿元资金进楼市，特别是流向个人房贷领域，这对于稳房价、去库存将起到积极
的作用。
不过，笔者觉得，任何已开放房贷资产证券化的国家，均不允许房贷资产无限度证券化，只允许其中的优质房贷资产证券化，而通常这一占比不到总量的一半。
所以按此折算，国内存量房贷资产最多有5万亿元可以进行证券化。而当前央行、银监会突然正式启动房贷证券化根本原因有三：
其一，在房地产10多年的热炒、资金过度宽裕的时期里，国有商业银行对房贷余额证券化试点并不太感兴趣。我国早在2005年开启房贷余额证券化试点，试点最初
框定在银行间债券市场内进行。可是在试点的头3年间，国内商业银行只做成两笔MBS业务，仅变现70亿元资金。
这说明，一直以来商业银行不缺乏房贷资金，尝鲜MBS业务的积极性并不高。而随后的全球金融危机爆发，国内旋即叫停了房贷证券化试点，这一停就是7个年头。
但如今，随着国内流动性相对紧缩，央行、银监会再启动房贷余额证券化，这项改革所遇到的阻力将会小得多。
其二，现在全国70年城市房价连跌数月，很多地方的楼市成交量与去年高峰期相比只及六成，同时房产库存积压日趋严重。在这样的背景下，央行、银监会出台放
松个人房贷是为了鼓励自住型、改善型购房者入市，避免房地产业出现硬着陆。但监管部门又碍于M2规模过于宠大，只能通过房贷余额证券化的形式，盘活社会存量资
金，并将其充盈到银行有限的房贷资金池中来。
其三，国内房价已经涨10多年了，特别是一二线城市存在着较大泡沫。而随着房地产步入调整期，目前部分城市已经发生了少数购房者出现“断供”现象，商业银
行的不良贷款率逐步回升。如果房价进一步大跌，金融危机似乎难以避免，而通过房贷余额证券化的方式，将房贷风险转嫁给证券市场的投资者，这也不失为“睿智”
之举。
其实，房贷余额证券化，并非中国首创。这一做法降生于上世纪60年代，美国的“两房银行”曾因业务规模做到老大而风光无限，直至2008年秋因此而引爆全球金
融危机。所以启动房贷余额证券化对于任何国家而言都是一把双刃剑。稍不小心，就会造成金融危机。
如果说，当年美国政府推出MBS业务，是希望能有更多的穷人拥有新的住房，那么我国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。接下来的问题是，央行、银
监会鼓励商业银行走房贷余额证券化（MBS）能否起到预期效果呢？
笔者认为，证券市场的投资者也不是“傻瓜”，他们会根据风险作为自己的选择。
首先，与2005年试点时相比，持续近10年的炒房风潮已然消退，眼下申贷者绝大多数系刚需购房者，其抵押物很难真正变现，一旦房价大跌，支撑房贷债券的抵
押物价格会大幅缩水，此势必引爆连锁式的支付风险。所以房贷证券化即使推出，各方的积极性不会很高。
再者，房贷按揭回款周期通常以20年计，中间不确定性太多，使房贷MBS的市场流动性在各种MBS产品中最差，而其收益率也处于偏低水平，所以证券市场的投资者
与其选择房贷MBS，还不如寻找更高收益的非MBS的投资品种。
最后，券商承销房贷MBS“开价”会很高，银行未必吃得消。由于投资者寡，券商担心MBS产品被积压于自己手上，承销积极性也不高。如此情形，若有券商勉强答
应替银行“冒险”，承销“开价”也一定很高，这更让银行吃不消。在券商看来承销房贷MBS为的是收取高额承销费，而绝不是拿钱去接受银行转嫁来的房贷风险。
房贷证券化的政策一再“提速”，但银行却很难提速。虽然，在很多财经媒体和专家看来，房贷证券化是一剂扩大房贷总盘子的“良药”，更是转嫁房贷风险的
“妙招”。但是证券市场的投资者不是“傻瓜”，如果房价出现调整，而房贷证券化的回报率、投资周期又过长，那市场的投资者更可能会 “以脚投票”。所以MBS效
果究竟如何，还有待观察。
叶檀：房贷证券化是必由之路 未来房贷来自隔壁李四
央行、银监会公布房贷政策松绑，又一轮救市举措出台。国庆节前夕发布的消息掐住楼市“金九银十”节点，国庆期间各地楼市闻风欲动，作为先行指标的购房意
愿发生巨大变化。取消限购已有作用，10月9日，交通银行(行情,问诊)发布的第25期交银中国财富景气指数显示
（调研国内26个省市地区的1856户小康家庭，调研时
间为9月12日到9月23日）：无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨20%，小康家庭预期不动产投资意愿今年以来首次小幅回升，是拉动预期不动产投
资意愿小幅回升的主要原因。
国庆期间部分地区购房情绪高涨，南京十一黄金周期间的商品住宅认购量达到2812套，日均认购402套，同比增长47%，创历史新高。北京在黄金周期间，二手住宅
成交均价为28243元/平方米，较9月份上涨6.8%。
与以往投资者主导市场不同，此轮房地产市场特色是刚需的消费者登场，如果10%左右的刚需入市，可能释放出数百万套的需求量。虽然无法缓解房地产风险，暂
时却让经济获得喘息之机。
与投资者不同，刚性需求者欠缺现金支付能力，需要低息房贷帮助，对价格十分敏感。政策让银行帮助刚需者与改善生活者购房，首套房或者支付完首次房贷的
二套房，都可享受7折优惠利率，如此慷慨由谁来埋单？
商业银行振振有辞地以上市公众化、市场化作为盾牌，房贷利率下降2%左右不是个小数目，只有两个办法可以让商业银行执行此规定：或者央行继续释放基础货币，
如果像欧洲央行一样把存款利率降为负数，相信中国商业银行会很愿意发放5%左右利率的房贷，因为，中间的差价非常可观。
不能大规模发放基础货币，又要盘活资金市场，房贷资产证券化主张兴起。央行新政将启动房贷证券资本化，届时将有10万亿元（可能更多）人民币的资金进入
楼市。
资产证券化来自于美国。上世纪80年代，美国试水此项业务，房贷资产在证券化后打包成投资品，通过评级，卖给市场上想获厚利的投资者。美国利率市场化，市
场迅猛发展，产品余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，同时美国房地产价格飞速上升，
买得起房的、买不起房的都通过房贷资产证券化，获得资金在郊区买房子。现在臭名昭著的次级债证券化产品，就是其中的一部分。
资产证券化是好事，但销售、评级等出现一连串的虚假，撒上国债糖霜冒充3A级证券时，资产证券化就是面向投资者的庞氏骗局，最后以金融危机收场。
中国房贷资产证券化还处于初级阶段，迄今为止，国内商业银行仅发行了三笔MBS，第一笔是由2005年建设银行(行情,问诊)发起、中信信托受托发行的总规模30亿
元的MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券。此后，建行又发起了总额40亿元的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。2014年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮
元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。
到目前为止，金融机构兴趣不大，收益高于短融而低于信贷，房贷是所有中长期贷款中坏账率最低的好资产，银行没有动力花大力气证券化。
不管银行、券商愿不愿意，想不放基础货币而增加流动性，证券化是必由之路。证券化之后我们不必关注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，现在银行不愿意放
松手中好房贷，未来刚需人群占楼市主角、房地产市场大幅波动，房地产投资不是有钱人的游戏，房贷资产就像钢贸贷款一样瞬息万变，银行不趁救市之机证券化，满
足于通道费用，转让收益与风险，以后恐怕会后悔。
金融与互联网时代，满足购房者的房贷需求，重要的是让投资者购买房贷资产证券化产品，未来，张三的房贷不来自于银行，而来自于隔壁李四。
商业银行对房贷MBS戒心依然
持续近10年的炒房风潮已然消退，在此情况下，发行房贷余额证券化产品，证券市场投资者缺乏热情。同时，银行获利菲薄，券商承销积极性也不高。其市场前景
难以乐观。
9月30日，“一行一会”发布进一步做好住房金融服务的通知，带给市场的最大逐利遐想是，新政鼓励银行业金融机构通过房贷余额证券化，以及允许发行长期限
专项金融债券来扩大房贷资金来源，用于增加首套自住房和改善型自住房的贷款投放规模。
房贷余额证券化（MBS）的运行机理是，银行将已放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或干脆通过证券委托券商进行买卖交易，所变现资金用来进一步增
大房贷资金池，以进一步做大放贷盘子。这一做法降生于上世纪60年代，美国的“两房银行”曾因业务规模做到老大而风光无限，直至2008年秋因此而引爆全球金融
危机。
对普通民众而言，上述通俗解释可能仍不够明了，若换成大白话，如果银行普遍开展MBS业务，而申请按揭购房者信用良好，就有可能在银行申贷名单中排名靠前，
或许可从银行拿到利率更低的房贷。但按揭者有所不知的是，其房屋其实并没有抵押给放贷银行，却有可能被抵押给了某家券商。而他所获房贷款，也不是来自房贷银
行，很可能是某家公积金中心，甚至来自购买了养老保险的某位大妈——当然，与申贷者签订按揭合同的仍是特定的银行。
现代金融市场中，商业银行任何存量贷款余额都系银行可变现资产。国内商业银行，在房贷余额证券化开闸之前，已普遍开展企业贷款余额证券化业务，经多年实
践证明总体运营良好。在此基础上，我国于2005年开启房贷余额证券化试点，试点最初框定在银行间债券市场内进行。
可是，在试点头3年间，国内商业银行共只做成两笔MBS业务，仅变现70亿元资金。这说明，尽管当年国内楼市热浪灼人，但商业银行并不缺乏房贷资金，尝鲜MBS
业务积极性并不高。紧接着，全球金融危机爆发，其引爆“雷管”又恰系房贷MBS的无限度扩张。因此，为未雨绸缪，国内旋即叫停了房贷证券化试点，这一停就是7
个年头。
直到今年初夏金融“国十条”颁行，房贷证券化终于全面开闸。今年7月，邮储银行推出一笔68亿元规模的房贷债券在银行间债市公开交易。虽说“国十条”已将房
贷证券化从早年试点直接提升为普遍允许，并且将银行间发行交易扩延至证券市场，但在邮储银行之外，商业银行尤其是存量房贷资产盘子极大的“四大行”皆按兵不
动，甚至拒绝就此话题接受媒体采访。
据公开资料，国内商业银行存量房贷资产约为10万亿元，有媒体据此炒作说“10万亿房贷余额亟待证券化”。实际上，在任何已开放房贷资产证券化的国家，尤其
在吸取美国“两房银行”破产教训后，均不允许房贷资产无限度证券化，只允许其中的优质房贷资产证券化，而通常这一占比不到总量之半。若按此折算，国内存量房
贷资产最多有5万亿元可以进行证券化。
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