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11.签定购房合同时应注意什么？

随着市场经济的蓬勃发展，签合同这一原本陌生的经济行为已逐渐走进普通老百姓的生活中。但是“合同”对普通市民来说，毕竟还是个新生事物，从而也引发了不少合同纠纷，而买房中的合同陷阱几乎成了一个焦点。几乎所有到消协去投诉的消费者所提供的商品房购销合同，均未采用国家工商局和建设部推荐的《购房合同示范文本》，而是用当地的格式合同或简单的协议，由此引发了不少合同违约、甚或是合同欺诈的事例。

违约责任不清楚是最突出的问题。工期一拖再拖、交房日期一延再延。据调查，有的开发商延期交房最长时间达4年之久，有的开发商很多承诺都不能兑现，这给消费者各方面都造成了无法弥补的损失。

　　南京一位消费者去年通过朋友牵线，花100多万元购买了一套200多平方米的期房。由于是熟人介绍，开发商也信誓旦旦地保证按期交房。该消费者在签约时便没有对合同文本进行认真推敲，甚至同意划去了不少约束开发商的条款。谁知到了今年合同约定的交房日期时，房子却还未完工，消费者这才着起急来。可是翻开合同一看，延期交房等违约责任在合同中只字未提，开发商也以此为由拒绝赔偿其损失。还有些开发商利用“不可抗力”等原因来推诿自己应承担的责任。所谓“不可抗力”是指不可预见、不可避免、不可克服。由于这些概念本身就比较模糊，所以经常被开发商拿来作为自己违约后的护身符。

　　其次，合同权责不平等。如某家房地产公司在自制的购房合同中写到：如因开发商原因导致购房交易取消，公司退还客户的所交定金及利息；若是由于客户原因取消购房交易，公司不但不返还定金，客户还需另付违约金4万元。这是明显的不平等条。

　　另外，有些合同看似合理却隐含着很多的猫儿腻，让消费者防不胜防。就拿商品房的面积问题来说，一些开发商在自己的售房合同中规定，房款按实际交付面积多退少补。这看起来似乎很公平，实际上却易形成一种强买强卖的行为。面积少了虽说退钱（这样的情况不多），但很可能不能满足消费者的住房需求；面积多出来了，开发商便可以此来强迫消费者接受超过原定的房款，以达到多收房款、多获利润的目的。超出了消费者的预算，除了心理上的不平衡，也给人造成经济上的负担。

　　1996年10月，武汉某公司购买了武汉某房地产开发公司开发的**广场35层670平方米商品房，房款552.75万元，按合同约定该公司按期付清了房款。不料到交房时，该开发公司突然在入住通知书中告知，经武汉房地产管理局测绘队实测，权属面积为766.61平方米，此乃国家颁发产权证之最终面积。换句话说，该公司所购房屋面积增加了96.61平方米，要补交房款近80万元。该公司当即有种受骗上当的感觉，最后只能采取诉讼形式，请求法院给予公证的裁决。

　　当然，现在很多地区都规定了房地产开发商与客户之间应签定当地房地产管理局印制的合同文本，即使如此，消协人士认为，与国家工商局和建设部推荐的《购房合同示范文本》相比，仍不够公正，它淡化、模糊了很多消费者的权益。这样的合同或协议，往往扩大了开发商免责条款，或无意中被开发商赚走消费者本不该付的款。

　　对于上述这些情况，江苏省工商局合同处副处长孙宝贵说：根据今年10月1日正式实行的新《合同法》，不少合同中的失误是可以弥补的。

　　首先，与国家法律和行政法规发生冲突时，合同无效；

　　其次，合同中明显不公平的条款也无效；

　　第三，售房合同是当事人即开发商为了重复使用而预先拟订的，在订立中消费者很难有商量余地，属于一种格式条款，而新《合同法》对格式条款的提供方面有着种种限制，格式条款中，开发商免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，则该条款无效；

　　第四，违约责任在合同中未约定或约定不明的，受损害方仍可以根据标的性质以及损失大小，合理选择要求对方承担违约责任。

　　就此而言，新《合同法》的出台将会受到广大消费者的欢迎。

一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下：

1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。

2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。

3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：

（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

(2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

（6）产权登记和物业管理的约定；

（7）保修责任；

（8）购房人使用权限；

（9）双方认定的争议仲裁机构；

（10）违约赔偿责任；

（11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

            2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

          　　几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
            　