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68.高层住宅的出路何在？
高层住宅难卖，这是每一个开发商都知道的事，但是高层住宅的开发数量并未因此而减少，相反的是，近一两年，高层住宅如雨后春笋般纷纷破土而出，不仅新项目争着上，沉寂多年的老项目也重新披挂上阵、粉墨登场了。高层住宅有何魅力让如此众多开发商竞折腰？面对城市郊区大量低密度住宅的前堵后追，它的最终出路又在何方？
榕城楼市步步高
高层住宅的渊源来自古代两大文明古国的神话传说，据传，当时尼布甲尼撒二世有一位美丽的王妃——安美依迪丝，她在米底亚长大但对故乡的山景怀有深厚的感情。为了安慰患上思乡病的王妃，尼布甲尼撒二世仿照王妃在山上的故乡兴建了空中花园。
时至今日，人们对“空中花园”追求的脚步始终没有停止，比如已成废墟的世贸大厦、东南亚的双子星大厦、上海的金茂大厦，在更多的时候，它给人们的不是需要，而是一种象征意义，在福州，高层住宅最密集、新项目上得最多的要数温泉公园一带，比如明阳天下、锦绣温泉、实达皇冠等等，这还是已盖好的，正在日夜加班打地桩的高层项目还有三四个，不过弹丸之地的温泉公园一带，聚集着如此之多的高层住宅项目，用“摩肩接踵”“密不透风”来形容它，一点也不过分。
现在福州的高层住宅项目开发呈现出几个特点，由原来温泉公园一带密集区向二环路外扩散；在较大规模的小区里，穿插着部分高层住宅；而且许多沉寂多年的老项目似是闻到楼市春天的气息，重新披挂上阵、粉墨登场，这其中比较典型的要数华林路上沿海物业集团的高层项目。
这个项目地处华林御景正前方，是个32层的高层住宅，楼已经封顶一段时间，应该给它起个什么样的名字，开发商至今尚未定夺，而在它以前的名字中有新世纪、华林苑、美佳境——赢家豪苑等等，据说未来楼宇的名字将在福州豪廷和罗马公馆中作出选择。关于这个项目的沧桑历史，沿海物业集团销售部陈学明经理无限感慨。还是在1992年的时候，开发商把这个项目定位于57层的写字楼，号称福州标志性建筑，当时开发商大笔一挥，投入1亿元做了6层的地下停车场，在当时，引领福州地产风骚，但随之而来的东南亚金融风暴吞噬了它，此后的数年间该项目任凭雨打风吹去，直到前一年，榕城楼市节节升温，开发商才将它改为32层的纯住宅项目。
高层住宅“高不成低不就”？
要说高层住宅的优势，接受采访的几位开发商会罗列出一大堆理由，一是视野开阔，景观系数佳，通风采光好，噪音和空气污染比较少；二是可以通过电梯自由上下，免去了爬楼的劳顿之苦；三是出入口集中，便于进行物业管理，基本上是“一夫当关，万夫莫开”，比较安全；四是高层建筑的硬件和配套标准高于多层住宅，因此抗震性能强，防灾系数比较高；此外，现在的高层住宅往往楼间距比较大，可以腾出面积来做绿化和其他配套。
但是高层住宅所存在的缺点也毋庸置疑，高层住宅一般都价格不菲，而且居住成本较高，除物业管理费通常是多层住宅的两倍外，电梯等带来的水电分摊费用也不少，高层住宅买得起、住不起已经成为相当一部分人的共识；高层住宅本身存在着许多病症，如户型不如多层灵活多变，公共分摊面积较大、得房率不高，往往缺乏小区配套，等等。
而且大多数福州人从未住过高层，根本就不了解高层住宅的全新生活，这种全新生活从被接受到在一定范围内普及需要一个时间过程。因此，现在的高层住宅除了部分江景、湖景住宅外，普遍难卖，关于高层住宅难卖的传说有各种各样，比如时代金典，据说在某个月卖了8套，开发商是喜极而泣；一业内人士曾向在明阳天下售楼部工作的熟人询问他们的销售情况，熟人答：百分三四十吧，过了两个月，再问之，答：百分三四十吧；而与它相隔不远的一高层住宅项目更惨，据说开盘多时，惟有一名不懂行的客人抱着一百万元砸进去，成了这30多层高楼的惟一业主。故事的传说可能略有夸张，但基本反映了高层住宅的难销痛处。
即使在一些能够卖得动的高层住宅项目中，所反映出来的一些问题也值得我们深思，一位开广告公司的谢先生在金源国际饭店酒店公寓买了房子，每平方米6000多元，谢先生表示价格不是主要问题，他买这里是觉得能够使用上五星级酒店完善的配套设施，很方便，而且是提高自己身份品质的好地方，但是房子的户型结构实在不敢恭维，在重新装饰布置时花了不少脑筋，大多数房间白天要是不开灯的话，就是黑乎乎一片，谢先生说买这样的房子只能说是相对的物有所值，因为没有第二种选择。
对于目前高层住宅的这种销售状况，有人总结一句话：高不成低不就。因为能够住高层住宅的人，他的经济实力要求不一般，相对应的，他所要求的高层住宅品质也不一般，最起码的条件是楼要盖得好看，可惜的是，有相当一部分高层住宅没有做到“好看”这个地步，如果你站在闽江边，稍微看一下太平洋城、元洪锦江、太阳都市三个高层住宅项目，可以很清楚地知道为什么有的高层住宅会被业界定为“死盘”。
高层住宅“不创新，毋宁死”
高层住宅注定不会退出楼市，因为随着城市土地资源的稀缺，土地拍价持续上扬，开发商为了保证利润，在市区内只能开发高层住宅，正如一位开发商所言：盖一座高层住宅，可以卖两三个亿，而如果是多层住宅或小别墅，要卖到两三个亿元，得把房子盖得满山遍野。
但是目前的高层住宅正面临着“不创新，毋宁死”的转折关头。从前，概念炒作或许能创出市场佳绩，眼下显然不行了。比如北京西万柳一带的锋尚国际公寓，大胆选用来自欧洲的“低能耗高舒适度技术”手段，以“告别空调暖气时代”为宣传口号，终于迎来热销局面，这当然是技术创新的结果。但亦有建设部专家反问：这样地段之上的高密度塔楼，若不采用欧洲也没普及的技术，它能销售出去吗？上海去年的楼市销售金额排行榜50强中，高层和小高层组合、纯高层的楼盘占到了60%，其主要原因就是高层住宅从房型到环境设计都比往年有了质的飞跃。
就福州早期开发成功的高层住宅来说，比如华林御景，在成功的同时也带来了许多遗憾，新三泽物业管理公司吴亚俊董事长细数了华林御景的缺憾，以期对后来开发商有所启迪。
首先是会所问题，当时开发商过于乐观，没有正确估计福州实际消费水平，会所做了1万多平方米，里面有桑拿、卡拉OK、洗脚屋、美容店、台球室等等，娱乐设施应有尽有，但是这么多年来，一直无法启用，因为小区内总共才3000多居民，其中有相当一部分是属于早期致富的业主为了孝敬父辈老人而购房的，这些父辈老人的生活习惯保持传统，根本不可能花个百把元去洗个脚，后来有人提出要承包经营，但是会所设在小区里面，不是临街店面，无法对外营业。本来这样的项目，开发商也就赚个几千万元，现在可好了，资金给定死在这里了，几年来，电扶梯是躺在那里生绣，中央空调是在一点一点的腐烂。
第二是建筑设计上的问题，华林御景采用的是沉降式结构设计，这样做表面上看杂七杂八的管道全埋到水泥板里去，但实际上，在工程施工中，沙土层、防腐层一没做好，就会出现渗透，这是一个致命伤；空调外机直挂外墙，影响美观，而且水会滴滴答答地一直往下滴，现在只能加装公共管道。
第三是教育问题，在小区内要给幼儿园留足绿地，否则的话会发生幼儿园与业主争夺绿地情况；小区是挂靠哪一个小学中学，划片划到哪里，开发商在早期都要考虑清楚，否则的话也是后患无穷，曾经身为教育局长的吴董事长对此有着切身体会。
第四是晒衣服问题，业主是把衣服晒在天台上，现在有发现保姆偷衣服的情况，这非常头痛，专门派一个保安在天台上坐班，这不现实，即使这样做，谁收了谁的衣服，保安也不一定看得出来，在天台上装两个探头，但究竟能起多大作用呢？
此外，像现代通讯设施配套，现在讲的是宽带网入户，几年之后，又会有新的通讯设施出现，开发商应在早期就做好管道预留；电梯的正常使用维护，要考虑现在购买的电梯，几年以后还能不能买到零部件，是否有专业维护，等等。
高层住宅要想卖得动、卖得好，最关键在于开发商要做到“于细微处见真情”，因为市场呼唤的是各个居室空间与每一套单元均好性的住宅产品，看来眼下的高层住宅已经到了该彻底反思的时候。
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高层住宅
历史回顾
福州房地产市场上的高层住宅建设最早始于20世纪90年代初，以王庄华美大厦的开工为标志。但是，由于华美大厦所处位置、楼宇档次和开发规模均较一般，其出现并未给当时的房地产市场产生多少影响。
因此，从楼盘档次、规模、地段以及对市场的影响来看，榕城楼市第一个真正意义上的高层住宅项目应该是元洪花园。作为当时榕城标志性建筑之一，元洪花园无论是外观造型、户型设计，还是小区配套、物业管理，几乎就是香港高层住宅楼的克隆。因此，作为填补当时榕城楼市“空白点”的第一个以高层住宅形式出现的高级住宅项目，元洪花园更多地已经成为个人身份的一种象征。这一市场切入点使其大获成功，不仅在短期内销售率几近100%，楼价更是一度攀上了6000元每平方米的大关。
受其成功效应影响，1993年－1994年，榕城楼市迅速掀起了一股高层住宅开发热潮，福明苑、金源花园、天骅大厦、天骊大厦等都是这个时期推出的产品。这一时期的高层住宅市场主要有以下特点：
一是就产品本身而言，基本以塔式高层住宅为主，项目构成单一，通常表现为单体项目或者双塔辅以裙楼的格局；户型基本上就是香港或者新加坡典型高层住宅的翻版；地段位置较好，基本上体现为临街建筑；用途上更多地体现为商住两用；
二是市场需求主体基本上以港澳台商和本地的私营老板为主，因此，尽管当时市场提供的产品基本上能够满足这部分消费者的个人偏好，但是，作为消费金字塔顶部的群体，一方面其总量相对有限，另一方面其需求期也相对集中，这在某种程度上决定了当时市场的红火局面只能是昙花一现；
三是从供给的角度看，由于缺乏深入的市场分析，造成了开发商对这部分市场的反馈信息的错误解读，因此，这一时期的产品开发带有相当浓厚的盲目性，一哄而上的结果是供需结构的失衡，不少施工项目由此进入“三天打鱼，两天晒网”的状态。
背景资料二
高层住宅
开发特点
伴随着这几年住宅市场的快速回暖，近年来榕城高层住宅市场开始出现了第二次开发热潮。从2001年市区商品房供给情况看，10－20层楼盘的供给面积比例为30.53%，21－30层楼盘的供给面积比例为11.53%，30层以上楼盘的供给面积比例也达到了4.05%，高层项目基本上占据了楼市的“半壁江山”。
与第一次开发热潮相比，目前楼市的高层住宅开发主要呈现出以下特点：一是产品不再局限于塔式高层住宅，单元式高层住宅和通廊式高层住宅开始出现，户型设计更趋合理，并且开始出现纯住宅用途的高层住宅项目；二是地段指向性开始趋弱，二环路以外的高层住宅项目不断增多；三是项目构成趋向多样化，多、高层有机结合已经成为一种趋势；四是项目定位趋向个性化，如酒店式公寓、商务公寓开始出现。
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住高层住宅对身心大有好处
当今，在城市中高楼林立，但有不少人不愿住高层楼房。其实，住高层楼房虽有上下、搬运不便等不利的一面，但对身心健康却大有好处。
其一，高层楼房视野开阔，空气流通。工作休闲之际，站在窗前或阳台上，倚楼远眺，白云蓝天，城市美景尽收眼底，轻风徐来，人车互往，确实令人心旷神怡。
其二，楼层高污染少。房间干燥清洁，便于擦洗清扫，易于保持卫生，同时楼高噪音小而少。现代医学证明：在噪音环境中长期工作或住宿，会增加心血管系统、神经系统和消化系统疾病发生，引起耳鸣、失眠、疲劳和记忆力减退等症，而一般每高一层楼，噪音就会减低约10分贝。从嘈杂的闹市归来，室洁声轻是一种愉快的享受。
其三，登楼是一种不花钱而有效的健身运动。据有关专家研究：“登楼一级可延长生命4秒”。可见爬楼比慢跑或骑自行车消耗热量更多，强身健体效果更佳。由此看来，住高层楼房不仅是一种享受，而且有利健康，对增加肺活量、改善全身血液循环、提高人体免疫力、减肥、防止动脉粥样硬化等都有一定的效果。
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如何选择高层住宅
高层住宅以其美观亮丽的建筑外表和良好的物业管理受着消费者的关注。那么，挑选高层住宅要注意哪些问题呢？
1、要注意房屋的户型格局和朝向。由于高层住宅现浇混凝土和框架剪刀墙等特点，户室之间不能打通，户型格局不易改变。所以，在挑选时，要注意房屋的户型和朝向，以满足居住后的舒适。
2、要注意整栋楼的总户数和电梯数量以及电梯的质量。层数越高、户型越多，电梯也应略多几部，一般讲，20层以上应配备2—3部电梯，如少于两部电梯，则该楼总户数和层数不相配，故不应购买。
3、要注意“二次加压”供应自来水方式水压是否够，尤其夏天用水高峰期是否会有断水时间。
4、要注意周边地区的未来规划前景。高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气新鲜，如未来高楼前再拔起几座高楼，则要影响视线景观。
5、要注意楼内的物业管理。由于高层住宅通道多，所以，在安全保安上要特别注意。
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