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2026-04-23 一线房价全面转正，你的房子止跌了吗？ 统计局4月16日公布了3月份的房地产市场的运行情况。 3月，一线城市二手住宅价格环比全部转正。北京涨0.6%，上海涨0.4%，深圳涨0.4%，广州涨0.2%。这是2024年下半年以来，四个一线城市的二手房价格第一次 全面上涨。 70个大中城市里，二手房环比上涨的城市从上个月的2个跳到了13个（见下图）。一个月增加11个城市，扩散速度明显加快。上海3月二手房网签31215套，是2021年3月 以来的单月最高。北京二手住宅网签近2万套，创近15个月新高。广州二手住宅突破1万套，创近3年单月新高。 数据摆在这里，但是问题来了，这到底是真正的拐点，还是一次"脉冲式反弹"？ 笔者的判断是一线城市的房价已经接近底部，但从"一线止跌"到"全国回暖"之间，还有一段路要走。4-5月的数据将决定这段路有多长。 一线在涨，但不是所有东西都在涨 我们先拆解一下涨的结构。 一线城市二手房确实全面转正了。但新房呢？北京新房环比持平，上海、广州各涨0.3%，深圳涨0.2%。涨幅不大，而且新房价格里有很大一部分是结构性因素，3月各 城市集中推了一批中高端改善盘，拉高了均价。二三线城市呢？新房环比分别下降0.2%和0.3%，降幅跟上月持平。二手房虽然降幅在收窄，但依然在跌。 同比就更清楚了。一线城市二手房同比下降7.4%，虽然降幅首次收窄了0.2个百分点，但绝对值仍然很深。北京同比跌8.3%，广州跌8.1%，深圳跌7.0%。上海是唯一一 个新房同比上涨的城市（+3.7%），但二手房依然同比下跌6.2%。 换言之，现在的状态是：一线城市二手房的环比数据在改善，但同比还没翻正。量在放大，价在止跌，但还没有涨起来。 小阳春的成色到底怎么样？ 今年小阳春的一个特点是：二手房全面领跑，新房依然疲软。 重点20城3月二手房成交面积约1797万平方米，同比增长6%，一季度累计同比正增4%。上海3月二手房成交突破3万套，是五年来的单月最高。北京二手房挂牌量从 去年高点的17万套降到了14.4万套，卖家开始惜售。但新房的数据没那么好看。Q1全国新建商品房销售面积同比下降10.4%，销售额下降16.7%。虽然3月单月降幅明显收 窄（面积约-7.4%，金额约-13.3%），但仍然是两位数的负增长。 更值得关注的是一个结构性信号：3月末全国商品房待售面积同比下降0.1%，其中待售3年以下面积下降1.8%。这意味着库存已经开始绝对量下降，从"越积越多"变成了" 开始消化"。 这是2024年以来待售面积同比首次转负。虽然幅度很小，但方向变了。 政策密度达到本轮高峰 这轮小阳春的原因，笔者认为主要是是从中央到地方一整套政策组合拳的集中释放。 2月底上海出台“沪七条”，大幅缩短非沪籍居民购房的社保年限、提高公积金贷款额度、优化房产税认定。效果非常直接，3月上海二手房网签突破3.1万套。 源：住建部官网 紧接着，强二线城市跟进。南京出台“6条”，郑州出台“8条”，武汉取消公积金户籍限制，南昌推出购房退税，成都将公积金单缴存人最高贷款额度提至80万元、 最低首付降到20%。 一季度各地出台公积金新政超过60次。同时供给端也在收缩。从多个核心城市发布的2026年建设用地供应计划来看，宅地供应普遍压降。成都商品房用地计划同比减 少约930亩。“控增量”正在从文件变成行动。 政策的力度和密度已经不是问题。现在的核心矛盾已经从政策够不够，转向需求能不能持续、价格能不能全面企稳。 开发商还在过冬 量和价的改善，目前还没传导到开发投资端。 2026年1季度全国房地产开发投资同比下降11.2%，降幅比1-2月还扩大了0.1个百分点。新开工面积同比下降20.3%，竣工面积同比下降25.0%。 资金面也没有明显松动。开发企业到位资金同比下降17.3%，其中国内贷款降幅从1-2月的-13.9%扩大到-23.7%，银行对房企的态度仍然谨慎。个人按揭贷款同比下 降34.6%，虽然比1-2月的-41.9%有所收窄，但绝对降幅仍然很大。 这里有一个历史参照值得注意。2014-2015年那轮房地产周期里，从销售见底到投资见底，中间隔了大约12个月。销售先企稳，然后价格止跌，然后开发商才重 新拿地、开工。 当前的节奏也在遵循这个顺序：二手房成交量先放大→ 价格止跌→ 新房销售回暖→土地市场和开发投资回升。 按这个节奏推算，开发投资要出现实质性改善，大概率要到2026年下半年甚至四季度。 以上对我们有什么启发？ 最近有一位小朋友咨询我在北京买房的事情，很有意思，这里也分享给大家。 我给他算了一笔账：北京五环左右一套60平米的二手房，按均价4.5万/平米计算，总价约270万。首付三成81万，贷款189万，按当前3.0%的利率、30年期算，月供约 7970元。加上物业、维修等，每月持有成本在8500元以上。 同样的房子，租金大约5000-6000元/月。换个角度看，如果把270万拿去做稳健配置，50%高股息ETF、30%长期国债、20%货币基金和存款，这样算下来，综合年化收 益大约3.5%-4%，一年收入9.5万-10.8万，折合每月8000-9000元。这意味着投资收益不仅能覆盖租金，甚至每个月还有2000-3000元的结余。而买房的话，你的 现金流是净流出的。 其实，在房地产市场中有个概念，叫“租售比”,当前一线城市的租售比普遍在1.5%-2.5%之间，而稳健投资的年化收益在3%-4%之间。只要这个价差存在，租房+投 资的组合在财务上就优于掏空钱包买房。 当然，买房有租房无法替代的东西，比如户口、心理安全感等等。这些是个人选择，没有绝对的对错。但如果纯从财务角度看，在一线城市签一份3-5年的长租协议、把 省下的首付和月供差额用于稳健投资，大概率是当前阶段更划算的选择。 这个结论的前提是：房价不会出现V型反弹。而从3月的数据来看，"量升价稳"确实是未来一段时间的主基调，不太可能出现10年前那样的暴涨。 综合一下，我给大家提供一些思路和参考，仅为个人的想法。 如果你在二三线城市：还需要多些耐心。二三线城市的环比降幅虽然在收窄，但绝对值仍在下跌。南京、无锡、合肥等强二线已出现止跌信号，但多数三线城市的调 整远未结束。"控增量"的效果需要6-12个月才能体现在价格上。 如果你在考虑卖房：一线城市的挂牌量已经从高位回落，惜售情绪开始出现。如果不急用钱，未来几个月的议价能力会比现在好。但如果你的房子在三四线城市，尽早 出手仍然是更理性的选择。 如果你关注地产股：一线房价环比转正、库存绝对量下降、销售降幅大幅收窄。这三个信号叠加，通常是地产股从政策博弈转向基本面驱动的起点。但开发投资和到 位资金还在磨底，全面启动需要更多数据验证。 结尾 3月的数据传递了一个信号：楼市的底部正在从“政策底”向“市场底”过渡。一线城市走在最前面。二手房成交量创多年新高，价格环比全面转正，库存开始下降。 这些变化不是一个月的偶然波动，而是连续几个月累积的趋势。但“止跌”和“回暖”之间，还有距离。二三线城市仍在调整，开发投资仍在底部，居民加杠杆的意 愿仍然偏弱。 4-5月的数据将是关键验证期。 如果一线城市的成交量能维持在3月的水平，二手房上涨城市能从13个继续扩面，那么"止跌回稳"就正在从政策目标变成正在兑现的趋势。 但即便房价真的止跌了，也要想清楚：在租售比1.5%-2.5%、稳健投资回报3%-4%的时代，掏空六个钱包买房的逻辑，已经和十年前完全不同了。 |
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